Bureaux sous influence numérique

Il est désormais possible de travailler en tout temps, en tout lieu et en réseau. Cette révolution de la mobilité connectée, associée au développement de l’économie collaborative, est propice à l’ouverture de nouveaux lieux de travail : les tiers-lieux, adaptés à la collaboration, l’occupation temporaire et la mutualisation des moyens. Parallèlement, les bureaux traditionnels s’adaptent aux nouveaux usages, avec pour maître-mot la flexibilité.

Permettant de travailler n’importe où et n’importe quand, et de collaborer avec des personnes parfois très éloignées spatialement, le numérique repousse les frontières. Nomade, dans des tiers-lieux, à domicile, le travail « hors les murs » est devenu plus fréquent. Le ministère de l’Économie et des Finances évaluait à 12 %, en 2012, la proportion de salariés français pratiquant le télétravail plus de 8 heures par mois dans les grandes entreprises. Autre estimation, 17 % des actifs pratiqueraient le télétravail à domicile ou de façon nomade³. Si le télétravail reste encore peu développé, la banalisation des pratiques numériques offre des conditions propices à son essor, ce qui permettrait de réduire les déplacements domicile-travail, la fatigue des salariés et la pollution, mais également de renforcer l’attractivité de certains territoires. Récemment, des propositions pour un plan national du télétravail ont été faites par le Commissariat général à l’égalité des territoires.
L’Île-de-France semble offrir un terrain propice : saturation des transports et pression foncière élevée incitent au développement de la mobilité connectée sous toutes ses formes (du télétravail au coworking), d’autant que les cadres, plus utilisateurs des outils numériques, y sont plus nombreux que dans d’autres régions. La pratique du télétravail illustre bien cette dynamique. À la question : « Vous arrive-t-il de travailler chez vous au lieu d’aller sur votre lieu de travail avec l’accord de votre employeur ? », 11 % des actifs franciliens répondent « Oui, régulièrement ou occasionnellement », contre 7 % en province. L’écart se fait notamment au niveau de l’occasionnel et est quasi exclusivement le fait d’actifs parisiens, très largement représentés parmi les télétravailleurs⁴.

Espaces de coworking, FabLabs, Repair Cafés, télécentres… autant de lieux partagés, utilisables de manière flexible, qui se développent grâce aux technologies numériques. Ils sont utilisés par des indépendants, des créateurs d’entreprise, des TPE et des salariés en mobilité.
Le nombre de tiers-lieux en Île-de-France est estimé à environ 600 selon l’IAU îdF. À Paris et en petite couronne, les espaces de coworking se sont considérablement développés ces dernières années. La grande couronne, qui concentre 43 % de la population active francilienne (15-64 ans), reste en retrait de cette dynamique alors qu’elle loge de nombreux salariés travaillant dans le centre de l’agglomération et que des initiatives ont été lancées depuis plusieurs années pour développer ces nouveaux lieux de travail.
Les besoins sont loin d’être couverts : ainsi, 30 % des indépendants ne travailleraient pas dans un tiers-lieu « parce qu’il n’y en a pas près de chez eux »⁵. L’objectif est, aujourd’hui, de mailler le territoire et notamment les lieux sous-équipés, mais en tenant compte de critères de localisation assurant leur fréquentation. De nombreux projets franciliens s’inscrivent dans cette dynamique, à l’initiative d’acteurs privés et publics.

• Avec Initiatives Télécentres 77, le département de Seine-et-Marne a été un pionnier de la mise en réseau de télécentres et d’espaces de coworking. Créée en 2012, cette association vise à fédérer une offre permettant à la fois d’accueillir des salariés à mi-chemin entre leur domicile et leur lieu de travail et de proposer des solutions immobilières à destination des indépendants et des entrepreneurs.
• Une cinquantaine d’espaces, soutenus par le Conseil régional, ont été créés entre 2013 et 2015. En 2016, la Région a financé 41 tiers-lieux en particulier en grande couronne. L’objectif est de mailler l’Île-de-France de 1 000 tiers-lieux à l’horizon 2021, en doublant prioritairement le nombre de tiers-lieux en milieu rural dès 2016.
• La SNCF initie la création d’espaces de télétravail dans plusieurs gares franciliennes. Avec Île-de-France Mobilités ils ont créé 70 lieux de microworking en 2017 et 80 de plus sont prévus en 2018. Le concept Work & Station a commencé à se déployer en 2016⁶.
• Des acteurs privés spécialisés émergent, à l’image de WeWork®, qui ouvre en 2017 un espace de coworking de 12 000 m² dans Paris Quartier Central des Affaires (QCA) et de 7 000 m² dans le Marais. Parallèlement, les acteurs historiques de l’immobilier de bureau développent de nouveaux concepts de tiers-lieux, à l’image de Blue Office de Nexity et de Nextdoor de Bouygues Immobilier.

La montée en puissance des tiers-lieux et du nomadisme ne signe pas la fin du bureau entendu comme lieu de travail collectif à l’usage propre d’une entreprise. Les sociétés continueront à être spatialement définies et à fournir un espace de travail qui affirme le sentiment d’appartenance. Les géants du numérique eux-mêmes se font construire des campus dédiés. Ainsi, l’Apple Park, en Californie, accueille 12 000 employés depuis mai 2017. En Île-de-France, les acteurs du numérique ont investi massivement le Quartier Central des Affaires, autrefois lieu de concentration de la banque et des assurances. Plus généralement, la demande de bureaux franciliens demeure soutenue, comme l’atteste la hausse constante du volume de prises à bail depuis 5 ans⁷. Les processus de décision, d’innovation et de gestion nécessiteront toujours des lieux physiques, car ces derniers facilitent les échanges entre salariés et assurent une certaine confidentialité.
Néanmoins, la transformation numérique, en faisant évoluer les modes de travail, contribue à remodeler l’immeuble de bureau et à repenser les espaces. Cette adaptation n’est pas nouvelle. La délocalisation des fonctions de bureau du lieu de production, puis la séparation des fonctions back-office des centres de décisions, l’apparition du bureau cloisonné puis de l’open space, sont autant d’adaptations de l’outil immobilier à un contexte économique, financier, technique et social changeant.
Les impacts les plus immédiats, déjà en cours, sont d’ordre technique. Le développement du cloud computing rend le raccordement de l’immeuble à la fibre indispensable. Les contraintes liées aux salles informatiques se réduisent. La banalisation des capteurs et autres objets connectés permet une surveillance en temps réel des immeubles. Ceux-ci deviennent des smart building, où les dépenses de fonctionnement sont ajustées au plus près des besoins, avec à la clé des économies de charges.

La nomadisation « hors les murs » peut en revanche se traduire par une réduction du nombre de postes de travail et, demain, des surfaces détenues en propre par l’entreprise. Du fait que les salariés effectuent une part croissante de leur temps de travail en dehors de l’entreprise, les bureaux fixes sont remplacés par des flex office, où les salariés n’ont plus de bureau attribué. Au siège nouvellement restructuré de Danone, situé boulevard Haussmann, cette organisation concerne deux tiers des 650 salariés. Dans ce cas précis, la baisse de 40 % du nombre de bureaux a été compensée par une augmentation des surfaces collaboratives. Mais dans d’autres entreprises, elle se traduit par une baisse des surfaces prises à bail. La réduction du nombre de postes de travail fixes se combine dans certains cas avec une offre d’espace de type coworking et télécentres.
Appréhender l’adhésion des salariés à ces nouveaux modes de travail et leur impact sur le travail est une question essentielle sur laquelle de nombreux points de vue se croisent. Ici, on s’interrogera sur l’incidence spatiale qu’ont ces nouvelles pratiques et leur impact sur les besoins quantitatifs en termes de surfaces de bureaux. Après un cycle de très forte croissance du parc de bureaux en Île-de-France, ces nouveaux usages pourraient annoncer un ralentissement de la construction de nouvelles surfaces.
Si l’espace de travail endosse un nouveau rôle, celui de hub connecté à sa communauté, à son entreprise et au reste du monde, ses critères de localisation restent pour l’instant inchangés. La géographie du développement des tiers-lieux et espaces de coworking suit actuellement celle de l’immobilier de bureau « classique », à savoir une polarisation dans le cœur de l’agglomération sur des sites très bien desservis et offrant des aménités urbaines attractives. Le principal changement vient de la manière d’appréhender l’immobilier de bureau, non plus comme un bien, mais comme un espace de service qui se doit d’être agile et flexible. Au-delà des conséquences sur l’organisation de l’industrie immobilière, l’enjeu majeur consistera à adapter la frange du parc de bureaux ne répondant pas encore à ces nouvelles exigences. Avec un parc de bureaux constitué pour moitié d’immeubles construits avant 2000 et n’ayant pas fait l’objet de rénovation lourde, le gisement est à ce titre important.

Un article de Pascale Leroi et Renaud Roger, économistes à L'Institut Paris Region

1. Algava E., Vinck L., « Intensité du travail et usages des technologies de l’information et de la communication », Dares, 2015.
2. Insee, Enquête Conditions de Travail 2008, Enquête Conditions de travail 2013 – volet salariés.
3. Damon J., « La démobilité : travailler, vivre autrement », Fondapol, juin 2013.
4. Source : Enquête nationale transports et déplacements (ENTD) 2008, traitements par L'Institut Paris Region.
5. Le livre blanc national sur le télétravail et les nouveaux espaces de travail, « Tour de France du télétravail », LBMG Worklabs, Neo-nomade, Zevillage, Openscop, 2012.
6. SNCF Gares et Connexions, « Inventer les gares au quotidien en Île-de-France », Dossier de presse, mai 2014.
7. Source : immostat.