L'accession à la propriété en Île-de-France

Les flux du marché francilien...

Un niveau record, avec, en 2005, près de 164 000 ménages ayant acquis une résidence principale, à crédit. Ce volume de transactions est deux fois et demie supérieur à celui de 1992.... porté uniquement par la progression des transactions dans le collectif.

En effet, seules les acquisitions dans le collectif progressent encore entre 2001 et 2005 (28 % dans le collectif neuf et 15 % dans le collectif ancien). Comme au niveau national, les acquisitions de logements individuels enregistrent un recul sensible. Les achats de maisons anciennes chutent de 9 % et le marché de l'individuel neuf se stabilise autour de 16 000 acquisitions par an entre 2001 et 2005.

Le marché francilien semble atteindre désormais des niveaux de prix qui freinent son expansion.

... Et ses dynamiques de valorisation

Un cycle de valorisation sans précédent, quasi doublement des prix entre 1996 et 2005. Cette hausse du volume des opérations s'est accompagnée d'une augmentation constante des prix depuis 1996, qui s'est encore accélérée entre 2001 et 2005 pour atteindre un montant moyen d'opérations de plus de 242 000 €, près du double du prix moyen acquitté par les accédants en 1996. Ces niveaux de prix ont dépassé ceux atteints lors du dernier cycle d'inflation des prix de la fin des années 1980, notamment en première couronne où le marché s'est valorisé plus rapidement que celui de Paris (+ 62 % en petite couronne contre + 56 % à Paris).

Profil et caractéristiques socio économiques des accédants

Pour suivre cette inflation des prix, les accédants franciliens, qui consacraient 3,6 années de revenus à leur acquisition en 1996, ont en effet dû mobiliser 5 années de revenus en 2005. La hausse des prix s'est alors traduite par une exclusion croissante des ménages les moins solvables du marché de l'accession. La part des acquéreurs isolés et des couples avec un seul actif diminue. La taille moyenne des ménages baisse légèrement et semble se stabiliser autour de 2,5 personnes, comme à l'échelle nationale.

Les caractéristiques des logements acquis par les accédants

Les surfaces des logements acquis par les accédants diminuent. Les ménages semblent avoir été contraints à des arbitrages de plus en plus difficiles entre localisation, surface et prix des logements. 

Les caractéristiques financières de l'accession

Jusqu'ici, la conjoncture financière favorable à l'immobilier et une offre de crédit améliorant la solvabilité des ménages, ont permis aux accédants de suivre cette inflation des valeurs immobilières. Mais les différents leviers financiers mobilisés, jusque-là, semblent aujourd'hui atteindre leurs limites. Les montants d'apports personnels croissants ne compensent pas la hausse des prix (le montant moyen d'apport personnel a augmenté de 31 % entre 1996 et 2005 en Île-de-France, passant de 49 400 € à 64 100 €).