L'accession sociale à la propriété en Ile-de-France

Les prix élevés du marché immobilier francilien expliquent le faible niveau d'accession sociale à la propriété en Île-de-France. Quels sont les prêts qui permettent l'accession à la propriété ? Quelle place occupe l'accession à la propriété dans les projets de rénovation urbaine ? Quelle est la production des organismes HLM en accession sociale ? L'Institut fait le point sur toutes ces questions.

Il existe différentes sortes de prêts associant différents acteurs. Les collectivités tendent à développer ou compléter les dispositifs de l'État, notamment grâce à la création de prêts locaux. Paris en est un exemple avec le « Prêt Paris Logement ». L'expérience francilienne des Hauts-de-Seine avec le « Prêt logement 92 » en est une autre.

En parallèle de ces prêts, il existe des formules qui permettent de pallier les difficultés d'acquisition d'un logement de manière traditionnelle. La location-accession en fait partie. Le principe de ce dispositif est de permettre aux ménages ayant des revenus modestes de devenir propriétaires en passant par une première phase de location.

Le Prêt social de location accession (PSLA), institué par la loi du 12 juillet 1984, est le principal dispositif mis en place en termes d'accession à la propriété. Il ne s'applique qu'aux logements neufs peu nombreux en Île-de-France, et pour lesquels seuls des organismes tels que les HLM sont susceptibles d'être véritablement intéressés par ce dispositif très encadré.

Il est nécessaire d'établir une distinction entre le foncier et le bâti sur l'accession progressive à la propriété. Plusieurs dispositifs existent qui vous sont présentés dans cette étude.

Face à tous ces dispositifs, l'action foncière semble être un moyen d'action déterminant pour développer l'accession sociale. La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a permis aux collectivités locales de créer des Établissements publics fonciers d'État. Leur rôle est d'aider les collectivités locales à mettre en place une politique foncière à long terme.

Des outils financiers sont également mis à disposition des collectivités locales afin de les aider à promouvoir la production de logements sociaux et à améliorer l'équilibre des opérations d'aménagements depuis la signature d'une convention signée le 15 juin 2001 entre l'État et la Région.

Un autre objectif de l'accession à la propriété est celui de favoriser la mixité sociale et solliciter la participation des organismes HLM. Le programme national de rénovation urbaine défini par la loi du 1^er août 2003 a pour objectif de restructurer les quartiers classés en zone urbaine sensible (ZUS) dans un objectif de mixité sociale, urbaine, et de développement durable. Ainsi l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) subventionne l'accession à la propriété grâce à une aide spécifique, sous la forme d'une convention passée avec la collectivité locale et le maître d'ouvrage.

L'étude pose aussi le problème de la copropriété au sein des logements HLM. La vente de logements sociaux étant rarement globale, elle engendre la création de copropriétés au sein desquelles le bailleur est nécessairement impliqué.