Le poids conséquent des charges pour les locataires du parc social francilien

Selon les données de la dernière enquête Logement de 2013, les ménages logés dans des appartements du parc social consacrent en moyenne 24,2 % de leur revenu pour payer leur loyer (aides au logement déduites) et l’ensemble des charges. L’impact de ces dernières est important puisqu’avec 261 €/mois, elles représentent 43 % de leur dépense logement globale qui s’élève à 606 €/mois.

Une modération de la hausse des charges qui s’est répercutée sur le loyer

L’analyse des prix des loyers et des charges au cours de la période 1988-2013 montre que dans le parc social, leurs évolutions ont été sensiblement plus rapides que celle des revenus des ménages. Le coût global « loyer + charges » a doublé, alors que dans le même temps les revenus n’étaient multipliés que par 1,5. Conséquence, la part du revenu des ménages consacrée au loyer et aux charges (aide au logement déduite, le taux d’effort net global) a augmenté de 5,8 points en 25 ans (16,7 % en 1988 et 22,5 % en 2013, hors taxe d’habitation). Toutefois, l’essentiel de cette progression (soit 5,0 points) est due au seul loyer. Les charges n’ont participé en effet qu’à hauteur de 0,8 point dans la hausse du taux d’effort net global des ménages.
Cette hausse des charges mieux contenue n’a donc pas été neutre en termes de coût global. Les améliorations réalisées par les bailleurs ont rejailli sur les coûts de construction et in fine sur le loyer. Ce surcoût, qui s’ajoute à la hausse des coûts du foncier ainsi qu’aux travaux facilitant l’accessibilité des immeubles aux personnes handicapées, explique que les bailleurs aient du mal à produire aujourd’hui des logements sociaux à des niveaux de loyer compatibles avec les faibles ressources d’une partie importante des demandeurs (c’est-à-dire dans les prix des loyers PLAI).

261 €/mois de charges dans le parc social, un montant intermédiaire entre les 467 €/mois des propriétaires et les 195 €/mois dans le parc locatif privé

L’écart avec les propriétaires provient tout d’abord de la fiscalité : soumis à la taxe d’habitation (TH) et à la taxe sur le foncier bâti (TFPB), les propriétaires acquittent 152 €/mois de charges « fiscales », contre 42 €/mois pour les locataires du parc social et 35 €/mois pour ceux du parc privé, qui ne paient que la TH.
Le second point qui distingue les propriétaires des locataires concerne la taille des logements. Si le parc occupé en propriété affiche la surface moyenne la plus élevée (72 m²) et le parc social une surface un peu plus faible (64 m²), le parc locatif privé, avec 46 m², offre une surface moyenne nettement plus petite.
Enfin, le troisième facteur d’écart réside dans le nombre de prestations incluses dans les charges : 6,79 en moyenne pour les propriétaires contre 5,16 pour les locataires du parc social et 4,15 pour ceux du parc privé.
La vente d’une partie du parc social à ses occupants prévue dans la loi Elan, ne sera donc pas sans conséquence sur les finances des futurs acquéreurs.

Disposer d’informations précises sur les charges : une nécessité

Les charges et leur impact fort sur le budget des ménages modestes du parc social ne sont connus aujourd’hui que par l’enquête Logement de l’Insee. Or cette dernière ne fournit des informations qu’à l’échelon régional et seulement tous les cinq à sept ans. Dans un contexte de limitation de la dépense logement, voire de baisse comme il est proposé dans la loi de finance de 2018 avec la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS), il devient maintenant important de mesurer l’impact des charges sur le budget des ménages au même titre que le loyer, mais aussi celui des surcoûts engendrés par les dernières réglementations thermiques. Leur impact sur le financement du logement social, et notamment sur le niveau des loyers n’est en effet pas neutre.