La densification pavillonnaire à la loupe

Menée dans le cadre d’un partenariat entre le CETE Île-de-France, le Latts et l'IAU île-de-France, cette étude analyse les processus de densification résidentielle, notamment dans le pavillonnaire, et les stratégies mises en œuvre par les acteurs locaux vis-à-vis de cette densification.

Entre 1982 et 2008 la région connaît globalement des taux de densification positifs

L’observation des dynamiques de construction résidentielle entre 1982 et 2008, met en évidence une géographie différenciée de la densification sur l’ensemble du territoire francilien. La petite couronne, mais aussi les secteurs de ville nouvelle notamment, se détachent significativement par des taux de densification importants (supérieurs à 10 %). Si l’ensemble du territoire connaît globalement des taux de densification positifs sur l’ensemble de la période d’observation, les processus sous-jacents varient de manière importante. Certaines périodes d’observation font apparaître qu’en zone dense la densification s’est faite sans étalement, alors qu’en frange d’agglomération, s’il y a bien eu densification, elle s’est accompagnée d’une extension des surfaces consacrées à l’habitat.

Des mutations dans le tissu pavillonnaire, qui s’inscrivent dans des processus très différents

Enfin, l’analyse montre que dans la période récente (1999-2008), ces dynamiques évoluent vers une densification sans étalement. L’analyse locale fait apparaître que les mutations dans le tissu pavillonnaire s’inscrivent dans des processus très différents selon qu’elles se réalisent sur des parcelles restées non bâties, en division de parcelle, en densification à l’intérieur d’une même parcelle, en démolition-reconstruction ou en conséquence d’un réaménagement foncier. En outre, le lien entre densification et forme urbaine n’est pas toujours évident. La majorité des secteurs pavillonnaires étudiés connaît une dynamique de mutation importante, dans des formes qui restent pourtant pavillonnaires. De même, les secteurs qui connaissent une transformation forte des formes urbaines, ne sont pas systématiquement ceux qui connaissent des mutations importantes en termes quantitatifs.

Le marché immobilier et la structure du foncier sont au moins aussi importants que le règlement en matière de densification pavillonnaire

Les communes étudiées utilisent leur document d’urbanisme (POS ou PLU) pour encadrer les dynamiques de transformation de leurs tissus pavillonnaires. La majorité des communes étudiées a une stratégie incitative de densification, la rédaction des articles 5, 7, 9, 10 et 14 des règlements apparaissant comme importante en tant que levier de la densification. Mais il ressort de cette étude que le marché immobilier et la structure du foncier sont au moins aussi importants que le règlement en matière de densification pavillonnaire. Par conséquent, les effets des stratégies communales sont très variables : en fonction des dynamiques locales de marché, des opportunités foncières mais aussi de la structure du parcellaire, une même stratégie peut conduire à des processus différenciés, que ce soit en termes quantitatifs mais aussi en termes de transformation de formes urbaines.