Logement et promotion privée

À l’heure où les besoins en logements neufs sont toujours aussi pressants en Île-de-France et les conditions d’accès au logement toujours plus difficiles pour les ménages sur un plan financier, les promoteurs privés demeurent encore et toujours des acteurs incontournables en vue d’atteindre l’objectif de 70 000 logements à construire chaque année dans la région – objectif fixé par la loi relative au Grand Paris en 2010. À la fin de cette décennie, les promoteurs privés représentent ainsi plus de 70 % des logements autorisés au sein de la région francilienne, et quasiment 80 % au sein de la Métropole du Grand Paris (MGP). La réussite des politiques d’aménagement du Grand Paris et l’efficacité des outils de la politique du logement (TVA réduite ANRU, dispositifs d’investissement locatif de type Pinel, etc.) sont en outre aujourd’hui très largement tributaires de la production de ces acteurs. 
Malgré leur omniprésence sur le terrain, les activités des promoteurs privés demeurent relativement méconnues. À travers une exploitation des bases Sitadel et Grecam, ce rapport entend fournir une meilleure connaissance de la production de logements de la promotion privée (en particulier des ventes au détail à destination des particuliers). L’analyse couvre la décennie 2010 jusqu’à l’orée de la crise sanitaire, débutée en 2020, et propose une lecture territoriale fine des dynamiques de production de la filière, à une échelle communale voire infra-communale. Ce rapport offre un portrait des acteurs du secteur dans toute leur diversité : les petits acteurs occasionnels constituent encore la grande majorité des promoteurs actifs en Île-de-France (52 % des 570 promoteurs recensés au cours de la période 2016-2020 n’auront ainsi réalisé qu’une seule opération en tout et pour tout), tandis que les plus grands promoteurs concentrent une très large part de la production globale (les 9 promoteurs ayant produit plus de 50 opérations de logements au cours de la période 2016-2020 en Île-de-France pèsent à eux seuls pour 47 % de la production totale de logements).
Sur un plan territorial, et alors même que la commune-centre de Paris intra-muros représente aujourd’hui une part marginale des activités de la filière (3 % de ses ventes de logements), l’analyse conclut à une concentration croissante de la production de logements de la promotion privée au cœur de l’agglomération parisienne (56 % des logements produits au sein de la MGP sur la période 2016-2020). Celle-ci est par ailleurs de mieux en mieux répartie entre les trois départements de petite couronne : avec respectivement 19 % et 18 % du total des ventes, la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine sont aujourd’hui les principaux théâtres d’activité de la promotion privée en matière de logement. Cette étude revient également sur les prix de vente de la promotion privée dans un contexte de forte inflation immobilière. Enfin, une typologie synthétique des marchés communaux de la promotion privée en Île-de-France est proposée au lecteur. Des focus sont aussi consacrés à l’évaluation de l’impact de la TVA réduite ANRU et des quartiers de gare en projet sur les dynamiques de localisation des opérations résidentielles de la promotion privée. 
L’étude offre enfin quelques éléments de réflexion sur les caractéristiques et perspectives d’un marché francilien post-crise sanitaire, et souligne enfin certains défis à venir quant à la connaissance statistique et territoriale des activités de la promotion privée.