Densité

Pour être durable, le développement de l’Île-de-France doit répondre à trois défis : celui de l’attractivité économique, celui de la solidarité sociale et territoriale et celui de la préservation de la qualité environnementale et des ressources.

Des exemples d’opérations de logements et de quartiers urbains de typologies très différentes

Pour assurer un volume de construction suffisant et la haute qualité urbaine nécessaire à l’habitat, à l’activité et aux services, le projet de Sdrif préconise la compacité urbaine qui associe densité et mixité dans les projets d’aménagement ou de renouvellement urbain, et qui permet de ne pas augmenter l’étalement urbain au détriment des espaces naturels ou agricoles. Cette compacité favorise également un recours accru aux transports en commun et aux circulations douces, moins polluants et moins consommateurs d’énergie.
Cette étude donne à voir des exemples d’opérations de logements et de quartiers urbains de typologies très différentes.
Elle présente de « bonnes pratiques » concrètes en Île-de-France, en France et à l’étranger couvrant un panel de densités résidentielles allant de 30 à près de 450 logements par hectare.

La densité et l’échelle de référence

À l’échelle de l’îlot, la densité résidentielle traduit les différents usages du sol et rend compte de la relation entre les bâtiments et le site. Cette densité est utilisée pour la planification opérationnelle. C’est l’échelle de densité choisie pour ce référentiel.
À l’échelle du quartier, la densité résidentielle prend en compte les espaces privés et l’espace public de l’îlot, ainsi que tous les autres équipements de superstructure et d’infrastructure du quartier considéré. Cette densité est également utilisée dans la dernière partie du référentiel.
À l’échelle de la parcelle, le coefficient d’occupation des sols (COS), utilisé dans les plans locaux d’urbanisme, traduit le rapport entre la surface de plancher bâtie et la surface de la parcelle sur laquelle elle est édifiée.

La densité et la qualité urbaine

La densité ne se réduit pas à des solutions-types. Elle doit être associée à la qualité des formes urbaines et à leur insertion dans leur environnement immédiat. L’équilibre espace bâti / espace non bâti doit être trouvé, la question du vide doit être posée.
La réussite d’un projet passe par l’adéquation entre la densité du bâti et la qualité des espaces publics, condition essentielle à une bonne perception de la densité : l’équilibre entre qualité et quantité, mais aussi entre l’habitat, les activités et les services, est indispensable.

La densité et les modes d’habiter

Aujourd’hui, l’évolution des modes de vie implique une approche plus souple de l’habitat.
Le logement répondant à de nouvelles envies, il entraîne, de ce fait, de nouvelles façons de le concevoir. Un habitat dense, présentant les aménités d’une proximité des équipements et des services, doit néanmoins préserver les envies d’intimité et d’autonomie de chacun, notamment à travers des espaces extérieurs privatifs de qualité.
L’évolutivité des logements et le traitement qualitatif des espaces ouverts privés et publics, qui donnent toute leur valeur au logement, sont ainsi à prendre en compte dès la conception.

Les acteurs de la densité

La promotion d’une diversité de formes urbaines sera le fait de l’action des acteurs publics qui doivent afficher une volonté de densité et garantir une qualité des formes urbaines et de l’espace public, intervenant très en amont dans le processus de mutation, qu’il s’agisse de « coup par coup » ou d’opérations d’envergure, en négociation avec les acteurs privés. En outre, l’acteur public, par la réalisation d’opérations exemplaires, peut inciter une offre privée de qualité.