Nouvelle cartographie du commerce en Île-de-France

Le parc de commerces en Île-de-France – toutes surfaces confondues - a peu évolué entre 2017 et 2022, mais des mutations apparaissent dans les autorisations commerciales et les projets d’ouverture, augurant de modifications du paysage à moyen terme. Telles sont les tendances qui apparaissent dans la nouvelle mise à jour de la cartographie du commerce en Île-de-France réalisée par L’Institut Paris Region et dont la dernière version datait de 2017.

Le parc francilien de centres commerciaux est resté stable du fait d’une forte chute du nombre d’ouvertures depuis 2014. La progression des surfaces s’explique par des extensions des équipements existants et notamment des centres commerciaux régionaux. Face aux difficultés du secteur du prêt-à-porter et la concurrence des achats en ligne, le merchandising des centres commerciaux s’est diversifié vers davantage de loisirs et de restauration au détriment des enseignes de l’équipement de la personne. Avec la baisse des flux certains jours de la semaine, des centres commerciaux sont en difficulté avec l’essor du télétravail dans les quartiers d’affaires.

Les densités en commerces de plus de 300 m² en Île-de-France sont également restées stables par rapport à 2017, elles restent toujours inférieures à celles de la province pour la plupart des formats, à l’exception des magasins populaires et des grands magasins, spécificités franciliennnes. Mais des écarts importants entre territoires demeurent, principalement dans le non-alimentaire et les densités sont moins fortes dans la MGP.

Cette nouvelle géographie du commerce est enrichie de trois nouvelles cartes : une sur les zones et linéaires commerciaux, une seconde sur les polarités commerciales et une troisième représentant la couverture du territoire en commerces et services de proximité.

Quelque 65 zones et linéaires commerciaux couvrant 2500 ha ont été répertoriés. Rattrapés par l’urbanisation, ils sont principalement localisés dans le périurbain entre l’A86 et la francilienne, le long des radiales et grandes infrastructures. Les réalisations et extensions récentes sont de meilleure qualité architecturale et urbaine mais beaucoup restent de qualité urbaine médiocre, si bien que leur requalification, leur densification et pour certaines d’entre elles leur reconversion vers d’autres usages est d’actualité.

Les polarités commerciales de centres-villes ont été cartographiées et classées en fonction du nombre de commerces et services présents. Elles sont nettement plus nombreuses dans la zone dense mais en seconde couronne, elles jouent un rôle majeur de structuration des bassins de vie. Beaucoup d’entre elles ont été fragilisées par les implantations périphériques, ce qui se traduit par une augmentation de la vacance dans les centres. Depuis 2017, date du premier programme de la Banque des Territoires, ce constat a poussé l’État et les collectivités territoriales à engager des programmes de revitalisation de ces centres. Le commerce y occupe une place prioritaire.

L’espace rural a été lui aussi déstabilisé par le développement du grand commerce et la multiplication des zones commerciales en périphérie des bourgs, villages et hameaux. La carte de l’accessibilité à 15 minutes à pied des commerces et services de proximité met en évidence des zones peu ou mal desservies dans le rural.

Toutefois, deux cartes montrent que des mutations sont à l’oeuvre dans le secteur du commerce car elles reflètent la dynamique des implantations : la carte des autorisations commerciales d’une part, et celle des projets d’autre part. L’une et l’autre montrent deux tendances :

• Une baisse des volumes, d’abord, qui laisse supposer une stabilisation des surfaces dédiées au commerce dans la décennie qui vient. Sur la période 2015/2020, deux fois moins de surfaces ont été autorisées par rapport à la période antérieure, et seulement la moitié des projets ont été recensés en 2022 par rapport à 2017. 
• Un changement dans les localisations et la nature des opérations ensuite : la rareté foncière et le durcissement des contraintes réglementaires ont fait bouger les lignes et poussé les opérateurs à se lancer plus souvent dans des restructurations et extensions d’équipements existants, des programmes mieux insérés dans les opérations d’aménagement urbain qui diffèrent des développements monofonctionnels pratiqués jusqu’à présent. Cette tendance ne signifie pas pour autant une rupture complète avec les pratiques anciennes et des programmes nouveaux en extension urbaine sont encore dans les cartons. Les acteurs du commerce prouvent une fois encore leur capacité à répondre aux transformations économiques et sociétales, ainsi qu’aux nouvelles contraintes, notamment la réduction de la consommation foncière qui s’impose à eux.