Des loyers insoutenables pour une part croissante de locataires ?

Chronique du parc locatif privé n° 4   Sommaire

23 juillet 2026Anne-Claire Davy, Emmanuel Trouillard

Les loyers demeurent une variable fondamentale pour comprendre le (dys)fonctionnement des marchés locatifs privés et l’état des rapports locataires-propriétaires. Dans un marché tendu comme celui du cœur de l’Île-de-France, où la demande excède largement l’offre, les « taux d’effort » des locataires tendent structurellement à être maximisés et à flirter avec les limites de la solvabilité de ces derniers.

Les conséquences sociales de cette pression sur les loyers peuvent être importantes pour ceux qui ne parviennent pas ou plus à s’acquitter des loyers demandés pour s’insérer ou se maintenir dans de bonnes conditions au sein du parc locatif privé. En cela, la question des loyers est irrémédiablement au cœur de la crise d’accessibilité que traverse actuellement le secteur.

Dès lors, la connaissance des niveaux de loyers pratiqués, à des échelles fines et dans la durée, est essentielle pour comprendre ce qui se joue dans ce parc. Quelles sont les sources existantes pour observer leurs évolutions ? Quelles en sont les limites pour répondre aux enjeux de politiques publiques ? Que permettent-elles de dire sur l’évolution de longue durée des loyers et des taux d’effort des locataires franciliens ?

Une connaissance des marchés locatifs qui progresse, mais demeure lacunaire

Alors que la transparence de l’information, et notamment l’information sur les prix, est souvent présentée comme un pilier du bon fonctionnement de tout marché économique, les marchés locatifs sont, jusqu’à très récemment, restés largement opaques. Si plusieurs enquêtes statistiques nationales contribuent à la connaissance du parc locatif privé, il n’existe, en effet, pas de base de données publique à l’échelle nationale1  recensant les transactions locatives dans le résidentiel avec un cadre méthodologique unifié et solide, délivrant des données récentes et actualisées sur les caractéristiques des marchés locatifs (montant des loyers, profil des offreurs /bailleurs ou des demandeurs/locataires). 

Ainsi, le recensement fournit, certes, des informations de long terme sur les caractéristiques du parc et ses occupants (cf. nos deux précédentes chroniques), mais ne livre aucun indicateur de marché. L’Enquête nationale logement (ENL), menée par l’Insee depuis 1955, constitue, elle, sur ces questions locatives, une source complémentaire plus détaillée (loyers, charges, revenus, aides, qualité de l’habitat), avec une profondeur historique précieuse, mais ne permet que des traitements régionaux (voire à l’échelle de Paris, de la petite et de la grande couronne, pour l’Île-de-France)2 . Si elle peut fournir ponctuellement des données de loyer et de taux d’effort des locataires3 , elle ne peut livrer, du fait de son mode de production et de traitement spécifiques4, des données assez « récentes » pour fournir des informations « de marché » ou aider à piloter et évaluer les politiques publiques sur le court terme.

Obtenir des connaissances précises sur des sous-populations spécifiques de locataires (étudiants, jeunes actifs, etc.) s’avère aussi difficile avec ces données, que ce soit du fait des limites propres aux données censitaires, pour des raisons d’accès aux fichiers-détails nécessaires, ou encore pour des raisons de secret statistique. La complexité de traitement inhérente aux sources statistiques publiques les réserve alors de facto aux statisticiens et chercheurs.

Les sources publiques nationales ne permettent donc ni d’appréhender des réalités récentes, ni de produire des analyses à des échelles fines. Déterminer un « niveau de loyer » approprié pour une localisation donnée a donc longtemps supposé de passer par les « experts » et autres intermédiaires privés, qui concentrent l’information sur les baux et les tendances en cours.

Depuis les années 2000 une multiplication de démarches d’observation publiques et privées

Le développement d’Internet et la digitalisation des transactions immobilières ont progressivement permis de structurer des bases de loyers « faciaux », notamment via l’exploitation d’annonces locatives à l’accès plus ou moins aisé. En parallèle, les nouvelles velléités de réguler les loyers et leurs évolutions à partir des années 2010 ont imposé des avancées notables en ce domaine, en mettant en lumière la mauvaise connaissance et la difficulté de leur observation.

La mise en place d’un dispositif d’encadrement des loyers reposant explicitement sur une logique « comparative » – appuyée sur les loyers réellement observés au sein des zones concernées pour écrêter les loyers « statistiquement aberrants » – a ainsi conduit à la création (et à la consolidation là où il en existait déjà, comme l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne-OLAP) d’observatoires locaux des loyers pouvant fournir des références fiables, notamment sur un plan légal et judiciaire. Portés par l’État, les métropoles et certains Départements (via notamment le réseau des Agences départementales d’information sur le logement-ADIL et des Observatoires locaux des loyers-OLL), ils constituent aujourd’hui un socle essentiel de l’observation des loyers. Développés notamment dans le cadre de l’instauration de l’encadrement des loyers par la loi Alur, ils visent à améliorer la connaissance des marchés locatifs et à éclairer les politiques publiques du logement. Ils bénéficient d’une obligation de transmission de données par les professionnels de la location (article 5 de la loi du 6 juillet 1989). À l’échelle nationale, le réseau des OLL couvre, en 2026, plusieurs dizaines d’agglomérations. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), qui en constitue la référence historique, se distingue par la robustesse de sa méthodologie et la profondeur historique de ses données, mais leur granularité géographique reste encore limitée hors zone d’encadrement.

En parallèle, l'obligation introduite, à la suite de la loi Alur, pour les organismes de gestion locative, de transmettre leurs données aux OLL a encouragé certains acteurs privés à produire eux-mêmes leurs propres observations pour analyser le marché locatif (Clameur, LocServices, Oslo...). Réseaux d'agences, fédérations professionnelles ou sites d'annonces (SeLoger ou LocService) exploitent ainsi de plus en plus leurs données pour publier divers baromètres. L'observatoire Clameur, créé à la fin des années 1990 par un groupe de professionnels et une fédération de propriétaires immobiliers, occupe une place centrale dans ce paysage en raison du volume important de données, issues de baux réellement signés, qu'il agrège (1 million de références par an).

Certaines données sont aussi publiées dans le cadre de partenariats entre acteurs publics et privés. C'est le cas de la « carte des loyers » développée par le ministère du Logement et l'Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), en partenariat avec les groupes SeLoger et Leboncoin, qui s'appuie sur des données à la commune issues de ces plateformes immobilières (loyer d'annonce/m² charges comprises, selon le type et la taille du logement). Cet outil offre une information accessible à l'échelle communale, mais repose sur des loyers affichés, qui peuvent différer des loyers réellement pratiqués.

Certains de ces observatoires se concentrent enfin sur des publics spécifiques, comme les étudiants. Certains acteurs privés (LocService, Studapart, etc.) publient ainsi des baromètres ponctuels, réactifs mais limités dans leur couverture. Tandis qu'un réseau d'observatoires territoriaux du logement étudiant (OTLE) s'est structuré depuis 2017, sous l'impulsion conjointe de la Fédération nationale des agences d’urbanisme (Fnau) et de l'Association des villes universitaires de France (AVUF). Labellisés selon une méthodologie commune et associant collectivités, agences d'urbanisme, Crous et établissements d'enseignement supérieur, ces observatoires – au nombre de 39 en 2025 – objectivent l'offre et la demande de logements étudiants à l'échelle d'un territoire et alimentent les politiques locales sur cet enjeu.

Au-delà de l’enjeu de nouvelles connaissances sur les marchés locatifs privés, ces différents observatoires sont une occasion, pour leurs promoteurs, de gagner en légitimité, de mieux faire (re)connaître les problématiques spécifiques de certains publics, voire, pour les observatoires portés par des organismes publics, de justifier certaines ambitions en matière de politique de logement, et même parfois de permettre la mise en place de ces politiques : c’est notamment le cas des observatoires locaux des loyers (OLL) qui sont, pour une agglomération, une condition sine qua non pour la mise en place d’un encadrement des loyers. Leurs données sont aujourd’hui mobilisées pour alimenter les diagnostics et orientations de documents d’urbanisme comme les programmes locaux de l’habitat (PLH), avec un impact direct sur la territorialisation de la politique du logement et la programmation de l’offre locative sociale et intermédiaire, etc.

Entre complémentarité des approches et divergence d’intérêt

Les acteurs concernés, publics comme privés, disposent désormais, pour répondre à leurs besoins, de données/études fournies par tout un ensemble d’« observatoires » spécialisés, qu’ils soient à l’initiative du secteur privé, d’acteurs publics (collectivités) ou associatifs, ou encore directement à celle du législateur. La disponibilité de sources complémentaires, avec d’une part des dispositifs publics, garants de la robustesse et de la régulation des données publiées, et d’autre part des initiatives privées, plus réactives, offrant des données plus détaillées et avec une meilleure granularité, permet de réduire les angles morts de l’observation. 

Cette coexistence de sources aux méthodologies distinctes (public/privé) complique cependant parfois plus l'arbitrage qu'elle ne le facilite, notamment lorsqu’elles donnent lieu à des interprétations divergentes (en particulier sur des sujets sensibles comme les effets de l’encadrement des loyers). Si elles offrent une lecture fine et actuelle du marché, les données privées posent la question de leur neutralité et de leur dépendance aux stratégies des professionnels qui les produisent, qui peuvent avoir un intérêt direct au débat qu'ils sont censés éclairer.

Des loyers multipliés par près de 4 en Île-de-France depuis les années 1980

Que nous permettent d’observer les données disponibles sur l’évolution des loyers franciliens ? Quels effets dans la durée peut-on observer ? 
Selon les données fournies par l’Enquête nationale logement, entre 1984 et 2020, les loyers médians ont progressé de façon continue en Île-de-France, ceux du parc locatif privé vide ayant été multipliés par 3,8 et ceux du meublé par 3,9. Pour comparaison, les loyers du parc social ont été multipliés dans le même temps par 3,6, une dynamique de progression comparable, mais partant de niveaux nettement plus bas.

Le loyer médian des locations meublées apparaît supérieur à celui des locations privées vides tout au long de la période. L’écart entre les deux statuts locatifs tend même à s’accentuer au fil du temps, en particulier depuis 2006 : ainsi, en 2020, une location meublée coûte environ 7 euros de plus au m² qu’une location privée vide, contre seulement +4,6 euros en 2002. Cet écart se justifie, pour commencer, par le prix des meubles, et tend à s'accentuer avec la surface à meubler : plus celle ci augmente, plus la décision, pour le bailleur, de louer en meublé se révèle onéreuse en frais d’équipements et d’entretien. 
Cet écart peut également être considéré comme le coût de la mobilité ainsi permise aux locataires, avec des frais de changement de résidence moindres. Mais cette différence de prix entre les deux statuts locatifs s'explique aussi, structurellement, par des parcs de logements dissemblables en termes de surface et de localisation, les locations meublées étant, dans l'ensemble, plus petites (le loyer au m² des petites surfaces est systématiquement plus élevé que celui des grandes), plus centrales, et donc plus chères5.

Les données de l’OLAP, disponibles en libre accès dans un même format pour la période 2014-2025 (à l’échelle de l’agglomération parisienne et pour le locatif vide seul), nous donnent, elles, des tendances pour la période la plus récente . Elles permettent, de plus, de distinguer les loyers des nouveaux emménagés (données de marché) de ceux de l’ensemble des locataires, ainsi que certaines caractéristiques du logement (date de construction, nombre de pièces, appartement ou maison).

Selon ces données, les loyers médians de l’ensemble des locataires ont progressé de 13,7 % (pour un taux de croissance annuel moyen-TCAM de 1,2 %) et sont passés de 18,3 euros au m² en 2014 à 20,8 euros/m² en 2025. Les données de l’OLAP montrent, de plus, que les loyers des nouveaux emménagés sont (logiquement) supérieurs à ceux de l’ensemble des locataires, mais aussi qu’ils ont connu sur la période une croissance un peu plus rapide, passant de 19,2 euros/m² à 22,5 euros/m² (+17,4 % et un TCAM de 1,5 %). Les loyers médians parisiens de l’ensemble des locataires (27,3 euros/m²) apparaissent, enfin, en 2025, supérieurs de 9 euros à ce que l’on peut observer dans le reste de l’agglomération (18,3 euros/m²), un écart qui tend à se creuser en faveur de Paris depuis 2014, date à laquelle ce même écart n’était que de 6,9 euros/m².
Depuis 20207, la carte des loyers fournit une information sur les loyers à l’échelle de la commune. Selon ces données, on observe que les loyers en Île-de-France suivent dans l’ensemble, à partir des arrondissements parisiens centraux (aux loyers supérieurs à 35 euros/m²) un gradient centre-périphérie dégressif ; la « pente » de ce gradient diffère toutefois suivant la direction considérée, le niveau des loyers au m² descendant en particulier plus lentement (selon une pente plus « plate ») dans le gradient ouest de l’agglomération parisienne, qui se maintient au-dessus des 20 euros/m² sur une plus grande distance.

Loyers et prix immobiliers ne sont pas déterminés par les mêmes mécanismes économiques
Alors que les loyers se financent, dans la grande majorité des cas8, sur les revenus courants des ménages locataires – une règle informelle, mais très souvent entendue, transposée des règles prudentielles encadrant les crédits immobiliers, voudrait qu’en bonne pratique les revenus d’un ménage locataire soient au moins 3 fois supérieurs à son loyer –, les prix immobiliers se construisent, de leur côté, sur le patrimoine dont disposent les accédants à la propriétés au moment de l’achat (qui va déterminer leur « apport » initial), ainsi que, pour la grande majorité des transactions, sur leur capacité d’endettement. Conséquence de ces mécanismes différenciés, les loyers connaissent une variabilité temporelle ou spatiale moindre que celle des prix immobiliers.

Les loyers du privé ont ainsi évolué, sur longue période, de façon plus proportionnelle aux revenus de l’ensemble des ménages que ne l’ont fait les prix immobiliers, comme l’a en particulier mis en évidence l’économiste Jacques Friggit à travers ses différents travaux et son fameux « tunnel »9. Dans les années 2000 et jusqu’au début des années 2020, les prix de l’immobilier ont crû largement plus vite que les loyers, soutenus pendant plus de deux décennies par des conditions de crédit bancaire de plus en plus favorables (baisse historique des taux, allongement des durées de prêts)10. Entre 2002 et 2020, les prix immobiliers ont ainsi été multipliés par 2,6 en Île-de-France, tandis que, dans le même temps, les loyers étaient multipliés par 1,511. Puis, avec la récente et soudaine remontée des taux immobiliers en 2023, les prix franciliens, contrairement aux loyers, ont amorcé une baisse – leur niveau étant en 2025 revenu au même niveau que celui de 2019.

Sur le plan spatial, la dispersion statistique des prix entre les différentes communes franciliennes est là encore nettement plus prononcée que pour les loyers : le rapport interdécile 9e décile/1er décile est ainsi de 2,2 pour les prix, contre seulement 1,52 pour les loyers12.

Cette moindre augmentation des loyers par rapport aux prix n’a cependant pas empêché, sur le long terme, une augmentation marquée du « taux d’effort » des ménages locataires du privé (c’est-à-dire la part de leur revenu consacré au paiement de leur loyer), les revenus de ces derniers progressant in fine au cours du temps moins rapidement que leurs loyers.

Des taux d’effort de moins en moins soutenables pour les locataires

Selon les données de L’Enquête nationale logement pour l’Île-de-France, les taux d’effort bruts médians13  des locataires du privé en vide et meublé ont fortement progressé, notamment entre le milieu des années 1980 et le tournant des années 2000 (+9 points entre 1984 et 2002 pour le parc vide ; +15,5 points pour le meublé). Conséquence d’une paupérisation relative des locataires en meublé par rapport aux autres ménages qui s’intensifie à partir des années 1990, les taux d’effort en meublé dépassent ceux du parc vide à partir de 1996. Les taux d’effort des locataires continuent ensuite de progresser jusqu’à atteindre un pic lors de l’ENL 2013 (26,6 % pour le vide, 29,1 % pour le meublé) – à la suite notamment d’une forte augmentation des loyers au regard de la dynamique des revenus sur la période 2002-201314 –, avant de connaître une légère baisse en 2020 (24,8 % pour le vide, 28,2 % pour le meublé).

Au-delà de ces médianes, les taux d’effort des ménages locataires varient sensiblement selon leur profil et, en premier lieu, selon leurs revenus par unité de consommation (UC) : ainsi, les ménages franciliens locataires du 1er quartile de revenus par UC (les 25% des ménages qui gagnent le moins par UC) se caractérisent par des taux d’effort bruts bien plus importants, et consacrent à leur loyer près de la moitié de leurs ressources mensuelles (48,5 % pour le locatif privé vide et 50,4 % pour le meublé) ; à l’inverse, les ménages locataires aisés du 4ème quartile de revenus par UC (les 25 % des ménages qui gagnent le plus par UC) se démarquent par des taux d’effort particulièrement bas (16,8 % en location vide et 18 % en meublée).

Une autre étude récente, issue d’une collaboration entre l’Insee et l’OLAP, centrée sur le parc locatif vide dans Paris intra-muros, avance de son côté pour 2022 un taux d’effort brut médian de 34 % dans la capitale, avec des taux encore plus élevés pour les hommes et femmes seuls (respectivement 38 % et 42 %), ainsi que les familles monoparentales (39 %). À l’inverse, elle mesure un taux d’effort bien inférieur pour les couples avec et sans enfants (respectivement 24 et 26 %). En outre, les ménages dont la personne de référence à moins de 30 ans, ou, à l’inverse, a 60 ans ou plus, se caractérisent par des taux d’effort plus élevés, du fait de ressources plus restreintes15.

Des aides au logement indispensables pour leurs bénéficiaires

Le taux d’effort réel d’un ménage peut être, dans les faits, moins important que son taux d’effort brut lorsque celui-ci bénéficie d’aides au logement (dans le cas des locataires du privé, ces aides correspondent en très grande majorité à l’ALF – Allocation de logement à caractère familial – ou à l’ALS – Allocation de logement à caractère social –, l’APL – aide personnalisée au logement – étant réservée aux logements locatifs conventionnés, c’est-à-dire globalement au parc social). On parle alors de taux d’effort net lorsque l’on prend en compte ces aides dans le calcul.

Considérées à l’échelle de l’ensemble des locataires du privé, ces aides pourraient sembler avoir un impact limité : ainsi, selon l’ENL, en 2020, le taux d’effort net médian francilien des locataires du privé en vide n’est que de 2 points inférieur à leur taux d’effort brut médian (22,7 % après les aides, contre 24,8 % initialement), et inférieur d’un peu moins de 4 points pour les locataires en meublé (24,4 %, contre 28,2 % initialement). Le constat est toutefois radicalement différent si l’on se focalise sur la situation spécifique des ménages bénéficiaires de ces aides. Ceux-ci représentent, d’après les données fournies par la CAF, 1,02 million de ménages en Île-de-France en 2022, dont 43 ,6 % relèvent du parc locatif privé16  – soit 442 800 ménages bénéficiaires, représentant eux-mêmes 28,7 % de l’ensemble des ménages locataires du parc privé. Qu’ils soient étudiants ou ménages à (très) faibles ressources, les aides au logement deviennent alors très souvent indispensables pour rendre les loyers simplement « soutenables » pour ces locataires : selon l’ENL, pour les locataires du privé bénéficiaires des aides aux logements, ce sont entre 15 et 20 points de taux d’effort qui sont gagnés en Île-de-France entre leur taux d’effort brut et leur taux d’effort net, aides comprises (en vide, on passe de 45,5 % à 25,5 %, tandis qu’en meublé on passe de 39,4 % à 25,2 %).

Par ailleurs, l’existence d’un « parc social de fait » important au sein du parc privé francilien (cf. notre précédente chronique) rend l’existence de ces aides au logement encore plus décisives dans le parc privé que dans le parc social, où le taux d’effort brut médian des bénéficiaires n’est initialement que de 23,2 %, pour un taux d’effort net final de 11 %. Une récente étude très détaillée de l’Apur en collaboration avec la Ctrad (Cellule technique de réflexion et d’aide à la décision des CAF d’Île-de-France), sur les aides au logement au sein de la Métropole du Grand Paris (MGP), comptabilise ainsi, en 2024, 68 000 ménages du parc locatif privé (hors étudiants), soit 46 % des bénéficiaires, dont le taux d’effort net demeure supérieur à 40 %, même après les aides, contre seulement 11 000 ménages dans la même situation au sein du parc social (5 %)17. Or, sans les aides, ce ne serait pas moins de 78 % des ménages bénéficiaires locataires du privé de la MGP qui seraient dans cette situation.

Vers un indicateur de tension locative : comparer les loyers et les revenus à l’échelle locale

Calculer des taux d’effort locatifs à l’échelle locale ne va pas de soi, dans la mesure où cela suppose de connaître systématiquement la situation précise de chaque ménage locataire et impose donc de disposer de sources très détaillées (enquêtes, bases fiscales, etc.), qui ne sont souvent pas facilement accessibles et/ou ne permettent pas des traitements à une échelle spatiale très fine. 
Pour contourner ces difficultés et essayer d’approcher les situations des marchés locatifs franciliens à une échelle communale, on peut cependant construire un indicateur plus simple en ramenant le niveau des loyers « de marché » au m² sur le revenu disponible par unité de consommation médian des ménages locataires présents au sein de la commune. Plus la valeur obtenue est élevée pour une commune donnée, plus les loyers pratiqués pour les nouvelles locations y sont importants au regard des revenus des ménages locataires, synonyme alors de potentielles « tensions locatives locales », c’est-à-dire de difficultés pour les ménages aspirant à une location à y trouver chaussure à leur pied, à moins de disposer de revenus nettement supérieurs à la médiane locale18 .

Il apparaît, à travers cet indicateur, que les tensions entre loyers de marché et revenus les plus marquées sont concentrées principalement dans des communes centrales ou relativement centrales, au sein desquelles les ménages locataires sont parmi les plus pauvres (cf. la carte du revenu des ménages locataires dans notre chronique précédente) – c’est-à-dire sur une large part du gradient nord de l’agglomération parisienne (principalement en Seine-Saint-Denis et dans le sud du Val-d’Oise), ainsi que, dans une moindre mesure, dans une partie des communes du gradient sud, notamment dans la partie ouest du Val-de-Marne (Ivry, Villeneuve-Saint-Georges, etc.) et dans d’autres communes plus isolées de grande couronne aux médianes de revenus très basses (Grigny, Évry, Les Mureaux, etc.). À l’inverse, si une partie des arrondissements parisiens se détachent également, avec des valeurs relativement élevées (18e et 19e arrondissements, mais aussi les arrondissements centraux), c’est davantage le fait de loyers au m² particulièrement élevés que de revenus particulièrement bas (tous les arrondissements parisiens se situant, en la matière, au-dessus de la médiane régionale).

Conclusion

L’observation des loyers à des échelles fines, portée par de nouvelles ambitions politiques de réguler ces derniers et de fournir des données de « référence » aux bailleurs, a connu d’importants progrès, en particulier depuis le début des années 2010. Si une bonne connaissance des niveaux de loyers se met ainsi progressivement en place, la mesure du poids et des effets que ces loyers font peser sur les finances des locataires demeure plus complexe.

Les données disponibles tendent à montrer que les taux d’effort mesurés pour les locataires franciliens atteignent des niveaux jamais atteints depuis les années 1970 et deviennent difficilement soutenables pour nombre d’entre eux. En outre, la tension locative n’est pas toujours la plus forte là où les loyers sont les plus élevés, mais s’avère rapidement importante dans les territoires les plus populaires. La maîtrise des taux d’effort des ménages locataires semble pourtant essentielle au maintien du fonctionnement économique des territoires franciliens, qui suppose une capacité à loger dans des conditions satisfaisantes les actifs (présents, anciens et futurs) et leur famille. Elle préserve aussi le pouvoir d’achat de ces ménages, au-delà de leurs seules dépenses résidentielles, au profit d’une meilleure qualité de vie, mais aussi des commerces et services locaux.

Les débats sur la fixation et la régulation des loyers se trouvent ainsi à la croisée de ces enjeux socio-économiques et des logiques d’investissement portées par les bailleurs, comme le reflète le débat actuel sur l’encadrement des loyers et la longue histoire de leur régulation, sujet de notre prochaine chronique.
 

1. Sur le modèle, par exemple, de la base Sitadel pour la construction de logements ou encore de la base DVF (demande de valeurs foncières) pour les ventes immobilières.
2. Les données proposées à partir de cette base par L’Institut Paris Region, en collaboration avec l’Insee, pour l’Île-de-France, supposent ainsi un sur-échantillonnage spécifique de l’enquête à cette fin.
3. Pour remonter au-delà, il faut se tourner vers les travaux historiographiques de chercheurs en sciences sociales, qui s’appuient alors sur des efforts importants en matière de reconstitution et de fiabilisation de sources historiques, souvent partielles et spécialisées. Sur ces questions, on peut se reporter notamment à : Christian Topalov, Le logement en France. Histoire d’une marchandise impossible, Presses de la Fondation nationale des sciences politiques, 1987. Cf. également pour un focus intéressant sur le débat historiographique autour de l’impact du blocage des loyers dans l’Entre-deux-guerres et les limites des sources existantes : Loïc Bonneval, « Le contrôle des loyers empêche-t-il l’investissement dans l’immobilier ? », Métropolitiques, octobre 2011 (https://metropolitiques.eu/Le-controle-des-loyers-empeche-t-il-l-investissement-dans-l-immobilier.html).   
4. Les deux derniers millésimes disponibles de l’Enquête nationale logement (ENL) remontent ainsi à 2013 et 2020, et les données pour cette dernière date n’ont été rendues accessibles qu’à partir de mi-2023 à l’échelle francilienne.
5. Cf. Emmanuel Trouillard, « La location meublée à Paris et en Petite Couronne : métamorphoses d'un statut d'occupation », Cybergeo: European Journal of Geography, document 526, mars 2011 : http://journals.openedition.org/cybergeo/23564
6. www.observatoire-des-loyers.fr/donnees-annee
7. Les différents millésimes successifs des cartes (2020, 2022, 2023, 2024 et 2025) ne permettent toutefois pas de mesurer des évolutions de loyers au cours du temps pour une même commune, pour des raisons tenant à la méthodologie employée pour les établir. Ces cartes des loyers visent surtout à comparer les territoires entre eux. www.data.gouv.fr/datasets/carte-des-loyers-indicateurs-de-loyers-dannonce-par-commune-en-2025
8. Le parc locatif classique des marchés les plus centraux doit aussi, cependant, faire face à une concurrence croissante d’autres acteurs, dont la capacité à payer des loyers (souvent plus élevés) s’appuie sur des mécanismes distincts : les sociétés lorsqu’elles signes des baux civils ; les voyageurs en déplacement temporaires, dont les baux saisonniers peuvent être financés directement par leur employeur (pour les déplacements professionnels), ou par leur capacité à épargner au-delà des dépenses liées à leur résidence principale (pour les déplacements touristiques).
9. Cf. la page réunissant l’ensemble des traitements statistiques de l’auteur : www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html
Le « tunnel de Friggit » suit l’évolution du rapport entre, d’une part, l’indice des loyers d’habitation / l’indice des prix immobiliers de l’Insee et, d’autre part, le revenu disponible des ménages. Précisons que les indices de prix et de loyers sont calculés « à structure du parc constante », c’est-à-dire pour un logement de qualité et caractéristiques comparables au fil du temps ; ils n’ont donc pas pour vocation de refléter précisément les évolutions des loyers et prix réellement payés par les locataires/propriétaires. Jacques Friggit montre ainsi que ce rapport est resté, pour l’agglomération parisienne, globalement stable (contenu dans un « tunnel ») pour l’indice des loyers depuis le milieu des années 1970, tandis que le même rapport avec l’indice des prix est, de son côté, totalement « sorti du tunnel », en particulier depuis le début des années 2000, reflétant une décorrélation prononcée entre prix et revenus.
10. Sur ces sujets, cf. :  
- Emmanuel Trouillard et Philippe Pauquet, « Acheter son logement en Île-de-France : aspiration partagée, engagement toujours plus lourd », Note rapide n° 918, L’Institut Paris Region, octobre 2021 (https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/acheter-son-logement-en-ile-de-france-aspiration-partagee-engagement-toujours-plus-lourd/)
- Ibid., « Acheter son logement en Île-de-France : les accédants au défi de la crise », Note rapide n° 1 038, L’Institut Paris Region, juin 2025 (https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/acheter-son-logement-en-ile-de-france-les-accedants-au-defi-de-la-crise/)
11. Sources : ENL (loyers médians), Notaires (prix sous-jacents aux indices notaires Insee)
12. Sources : ANIL (carte des loyers), Cerema (DVF+, prix médians). Le 9e décile est la valeur communale qui sépare les 10 % de communes/arrondissements franciliens les plus chers des autres communes ; de même, le 1er décile est la valeur qui sépare, à l’autre bout du spectre, les 10 % de communes/arrondissements franciliens les moins chers du reste des communes. Le rapport 9e décile/1er décile est un indicateur de dispersion qui permet de mesurer l’écart entre ces deux valeurs, et donc l’ampleur de la variabilité spatiale des prix et loyers au sein de l’espace francilien.
13. Ce taux d’effort brut correspond ici au poids du loyer sur le revenu, hors aides éventuelles.
14. Cette croissance soutenue des niveaux de loyers au cours de la décennie 2000 et au début de la décennie 2010 apparaît également dans les séries d’indices des loyers d’habitation (ILH) de l’Insee, « à structure du parc constante », c’est-à-dire pour un service logement inchangé. Il faut d’ailleurs noter que cette période correspond également, pour l’indexation des hausses de loyer encadrées, à la transition de l’Indice du coût de la construction (ICC) à l’Indice de référence des loyers (IRL), soit vers un modèle davantage puis complètement indexé sur la mesure de l’inflation (cf. également la prochaine chronique sur ce sujet).
15. Marie-Flavie Brasseur, Maxence Debart, Philippe Serre (Insee), Kairou Moumouni, Véronique Vaillant-Scholastique (OLAP), « À Paris, la moitié des locataires du parc privé consacrent plus de 34 % de leurs revenus à leur loyer », Insee Analyses IDF n° 220, mai 2026 : www.insee.fr/fr/statistiques/8985288
Les taux d’effort sont calculés à partir d’un appariement de la base Fidéli (fichier démographique sur les logements et les individus) et de la base OLL (Observatoire des loyers du secteur libre) de l’OLAP.
16. Ctrad, « Les aides personnelles au logement en Île-de-France : quelles évolutions entre fin 2017 et fin 2022 ? », Dossier d’études des CAF en Île-de-France, n° 26, février 2025 : ctrad.fr/publications/les-aides-personnelles-au-logement-en-ile-de-france-quelles-evolutions-entre-fin-2017-et-fin-2022
17. Apur-Ctrad, « L’impact des aides au logement dans le grand Paris. Profil, dépense logement et taux d’effort des ménages bénéficiaires », juin 2026 : www.apur.org/fr/logement-hebergement/parc-social/impact-aides-logement-grand-paris
Cette étude s’appuie sur les données des CAF, qui versent les aides au logement aux ménages bénéficiaires. Les taux d’effort calculés dans cette étude diffèrent cependant un peu dans leur formule de ceux que nous fournissons à partir de l’ENL : alors que nos loyers ENL sont « hors charges », ceux utilisés dans l’étude de l’Apur-Ctrad incluent des « charges forfaitaires » ; en outre, les revenus CAF sont complétés des prestations sociales (hors aide au logement) que touche le ménage, tandis que les revenus ENL sont des revenus « disponibles », avant toute redistribution. 
18. La valeur obtenue ne peut cependant être assimilée en rien à un taux d’effort en tant que tel puisque les valeurs de loyer et de revenu utilisées sont agrégées et ramenées au m² et à l’UC ; elle ne s’appuie pas sur la situation locative réelle des ménages du territoire. La valeur de l’indicateur simplifié utilisé n’a donc pas vraiment de signification dans l’absolu pour une commune donnée et ne vaut surtout qu’en comparaison avec les valeurs des autres communes franciliennes. Dans cette optique comparative, et pour simplifier la lecture, l’indicateur a fait l’objet d’une « normalisation min-max » afin de contraindre l’ensemble des valeurs communales entre 0 et 1 (la valeur 0 correspondant à la valeur minimum observée et la valeur 1 à la valeur maximum).

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