Un écosystème qui se structure et se diversifie

Sous l'effet combiné de l'augmentation des prix immobiliers et du développement des locations touristiques, l'offre de petits logements est devenue financièrement inaccessible, notamment en cœur d'agglomération. Ainsi à Paris, le loyer moyen est de 1 065 € pour un logement d'une surface de 30 m² (charges comprises)¹. Dans les secteurs attractifs et centraux, l'usage commercial des petits logements à destination des voyageurs de passage s'est fortement développé, réduisant une offre traditionnellement destinée aux jeunes ménages : 80 000 locations saisonnières sont identifiées à Paris en 2019, dont 29 % louées à l'année, c'est-à-dire plus de 120 jours². Il faut également ajouter une pénurie de petits logements dans le parc social : 8,5 % de studios seulement³. À cette conjoncture immobilière se greffent les effets de la précarité sociale et de beaucoup d'emplois, accentuant les difficultés d'accès au logement des personnes concernées. Dans un tel contexte, la colocation apparaît comme une stratégie pour réduire les taux d'effort : 42 % des colocataires signifient ne pas avoir les moyens d'habiter seuls⁴. Du côté des propriétaires bailleurs, le cumul des loyers offre une meilleure rentabilité que la location standard. Aussi, la forte demande en colocation contribue-t-elle à l'augmentation de ses loyers en France : 7 % en 2018 par rapport au premier trimestre 2017⁵. Des loyers qui continent d'augmenter chaque année : 3,5 % en 2021 par rapport à 2020⁶.

Une demande de colocation en forte hausse

Si la colocation existe en France depuis une trentaine d'années, elle se développe surtout depuis dix ans, avec une demande qui explose depuis 2015 : à Paris, le secteur représente 7 à 8 % des nouvelles locations selon Meilleurplacement.com⁷. Appartager.com évoque une augmentation de la demande de 19,6 % pour l'année 2015⁸. Née au cœur des métropoles, sur des marchés immobiliers tendus, la colocation se développe aujourd'hui dans les capitales régionales et les villes moyennes : à Nantes et à Rennes, par exemple, la demande a explosé de 80 % en un an⁹. Si la rhétorique marketing promeut la convivialité et un « nouvel art de vivre », d'autres y voient toujours un marché de paupérisation : en effet, à loyer égal, le choix d'un logement indépendant prévaut généralement, c'était du moins le cas avant la pandémie. En tout état de cause, la colocation est en plein essor et suscite l'intérêt de nombreux acteurs. Un marché immobilier de niche se structure autour de cette offre loctive, avec de nouveaux opérateurs qui viennent répondre aux attentes et participer à son développement.

Une offre qui se diffuse, un secteur qui se professionnalise

Signe notable pour apprécier le développement de la colocation : un site d'annonces généraliste comme leboncoin.fr a jouté un onglet « Colocation » dans sa rubrique « Immobilier ». La colocation s'est développée en dehors du secteur traditionnel des agences immobilières. Les sites immobiliers leaders, tels Seloger.com et Pap.fr, ne l'excluent pas pour autant, car elle constitue une des formes de la location. D'autres agences digitales ont un positionnement mixte, location et colocation, avec une identification plus ou moins explicite de l'offre colocative grâce à un onglet dédié : Locservice.fr,  Flatlooker.com,  Lodgis.com,  TheColivers. Une agence spécialisée se démarque à Paris, Paris-Colocations, qui accompagne colocataires, propriétaires et, depuis peu, les investisseurs.

De nouveaux acteurs se lancent sur ce segment immobilier pour répondre aujourd'hui à un intérêt marqué des investisseurs : dans le parc ancien, des conseils en investissement et défiscalisation, décorateurs-entrepreneurs, gestionnaires de biens de colocation, les accompagnent. Car la colocation suscite quelques rêves d'investissement juteux, comme en témoigne un post sur le blog Esprit-riche.com : « Comment j'ai transformé un vieil appartement des années soixante-dix en machine à cash. » Dans un premier temps, c'est la vacance des grands logements en cœur de ville, difficiles et moins rentables à louer, parfois compliqués à vendre, qui a incité les propriétaires à se tourner vers la colocation. Pour les nouveaux acquéreurs, c'est la rentabilité du bien associée au régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui les a séduits¹⁰. Cette stratégie fiscale rentable est au cœur de l'investissement en colocation : les loyers perçus sont en effet déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers qui concerne la location nue. Le régime LMNP permet de déduire un maximum de charges et d'amortissements, assurant une franchise d'impôts sur cette part de revenus et sur du long terme.

Des sociétés de conseil se sont ainsi spécialisées dans la colocation pour répondre à cette appétence des investisseurs. Une clientèle en majorité composée de particuliers qui font l'acquisition d'un ou plusieurs biens pour y installer des colocations, dans le but de réaliser un placement de diversification patrimoniale. Ils en assurent rarement la gestion et font appel le plus souvent à ces sociétés qui proposent des services « packagés » : conseil en investissement et défiscalisation, recherche des biens, aménagement des espaces et gestion locative. Selon Nicolas Baussant, cofondatuer de Coloc & Vie, spécialisée dans l'administration et la gestion de biens pour la colocation, cette pratique constitue un marché d'avenir si l'on garde le sens des realités. Grisés par les perspectives prometteuses, les propriétaires ont tendance à suroptimiser leurs biens. « Leur erreur est de réaliser leur plan d'investissement sur tableur Excel. Ils viennent ensuite vers nous : J'ai besoin d'un loyer de base de 650 €. Les loyers sont gonflés pour cadrer avec des plans d'investissement. Des publicités annoncent même des rentabilités à 10-15 %. C'est impossible ! Nous avons un discours de modération et sommes obligés de faire beaucoup de pédagogie. » Et de rappeler les règles à respecter : une colocation bien située et des loyers raisonnables. « Le loyer moyen de la colocation en province est de 400/500 € charges comprises. À Paris : 600 € charges comprises », précise encore Nicolas Baussant. Sur ce point, les discours et les pratiques diffèrent. Si ColocTrankil opte pour la stratégie du « loyer plafond », inférieur de 20 % à celui d'un studio proposé dans la même ville, afin de concurrencer la location traditionnelle (cf. l'interview de Linda Mouliom de ColocTrankil), d'autres, au contraire, boostent leur rentabilité en rehaussant les loyers de leur colocation de 15 à 20 %. Sur ce segment, la forte demande joue en faveur des propriétaires : Appartager.com fait état d'une augmentation des loyers de la colocation de l'ordre de 7 % en France, entre 2017 et 2018¹¹.

Une évolution vers le coliving : le logement conçu comme une offre hôtelière

Le coliving cible un public de CSP+ en mobilité cherchant à se loger pour quelques semaines ou quelques mois dans le cadre d'une mission en free-lance, CDD, pour une formation, ou lors d'un retour d'expatriation, etc. Les formalités d'accès à ce type de résidence sont un peu plus simplifiées : une réservation en ligne, des justificatifs, tels le CDI et le garant, qui ne sont plus exigés. Cependant, les dossiers, revenus et profils des candidats « colivers » sont très étudiés. L'attrait du coliving réside dans la jouissance d'une chambre équipée d'une salle de bains, une offre de services intégrée au contrat de location, et l'idée de communauté et d'espaces partagés qui facilite la rencontre entre les résidents nouvellement arrivés dans la ville. La colocation franchit ainsi une nouvelle étape avec ce « prêt-à-habiter » marqué par une conception très rationnelle de l'espace, notamment dans ces nouvelles résidences urbaines où chaque mètre carré est destiné à un usage. Le coliving se caractérise aussi par son hybridation, qui en fait un objet urbain parfois peu aisé à qualifier du point de vue de la réglementation en urbanisme et de la destination de construction : hébergement, espaces partagés, coworking, salle de sport, bar, restaurant et lieux événementiels pouvant recevoir du public, etc., généralement classés en catégorie « commerce et activité de service », avec une sous-destination « hôtels ». On retrouve cette hybridation dans le régime juridique de certains contrats, difficiles à déchiffrer, mêlant dispositions relatives aux résidences de tourisme, contrat commercial sui generis soumis au régime du code civil, et exigences d'un bail de location de logement classique. Des ambiguïtés qui sont relevées par l'avocat Stéphane Illouz¹², suggérant un cadre juridique spécifique qui serait à élaborer.

Deux formes, ou plutôt deux formats du coliving sont observés :

• la « colocation haut de gamme », générée en première couronne francilienne, métropoles régionales ou villes moyennes, installée dans de grands appartements ou maisons reconfigurés pour y accueillir une dizaine de résidents, avec chambres parfois équipées d'une salle de bains privative, espaces partagés et offre de services minimale incluse dans le forfait (ménage dans les parties communes, Internet, Wi-Fi), sur le concept de La Casa, Colonies, Colodge, etc ;
• le coliving protéiforme à grande échelle, en centre-ville métropolitain ou pôles d'activité franciliens, dans de grands volumes réhabilités ou construits pour y accueillir une centaine de résidents, voire plus, bénéficiant d'une offre globale : accueil hôtelier, logements indépendants ou en colocation, espaces de coworking, lieux de vie qui répondent à de multiples usages (restaurant, bar, événementiel, salle de sport), accessibles également aux habitants du quartier, sur le concept de The Babel Community à Marseille, des résidences Sharies ou du futur projet de Bouygues Immobilier à Bordeaux.

Sur le premier modèle de colocation haut de gamme/coliving, la société lyonnaise Colodge témoigne d’une analyse et d’une anticipation de l’évolution de l’investissement immobilier, encore bousculé dernièrement par la crise sanitaire, notamment au sein du parc tertiaire. Selon Colodge, ce nouveau format de colocation/coliving, avec ses espaces reconfigurés et ses services, est en passe de devenir un « produit d’investissement innovant ». Certains de ces opérateurs investissent les grands volumes du parc ancien, en offrant des prestations « packagées » et des espaces décorés au goût du jour, au sein de territoires où l’immobilier est peu coûteux. C’est le cas notamment dans certaines communes des Hauts-de-France, département où l’expérience de la colocation est plus ancrée du fait de l’influence géographique de l’Angleterre et du Benelux, pays dans lesquels elle est établie de longue date. La métropole lilloise, qui rassemble près de 95 communes telles Roubaix, Lambersart, Lomme, Tourcoing, à la fois pôle universitaire et économique, à mi-chemin entre Londres et Bruxelles, est particulièrement ciblée par les aménageurs de colocations, qui viennent répondre à une forte demande de la part des jeunes actifs et des étudiants. Ces implantations participent également de la redynamisation de certains centres-ville. Colodge investit ainsi ces territoires qui offrent d’intéressantes opportunités immobilières, comme cet hôtel particulier à Roubaix, en cours d’aménagement pour y établir une colocation avec ambiance maison d’hôte. Ces surfaces généreuses permettent d’accueillir entre cinq et 12 locataires, sur le modèle anglo-saxon des grandes colocations, décuplant la rentabilité du bien. Outre des espaces communs très spacieux, des « équipements attractifs » (salle de billard, de gym, salon home cinéma, etc.), l’accent est mis sur la jouissance d’un « espace individuel et autonome » (chambre avec salle de bains privative). Le respect de l’intimité, bien que circonscrite à la chambre et aux sanitaires, devient alors une caractéristique de la prestation « haut de gamme », en réglant un des problèmes cruciaux de la colocation : le partage de la salle de bains.  La société lilloise Colocatère, aujourd’hui implantée dans toute la France, est spécialisée dans le conseil en immobilier de colocation sous statut LMNP. Elle acquiert de gros volumes pour le compte de ses clients, qu’elle transforme pour l’usage colocatif et dont elle assure l’exploitation. Ces colocations permettent d’investir certains biens délaissés, comme les maisons de ville traditionnelles en briques rouges, ou des hôtels particuliers, à l’instar de l’ancienne demeure du consul des Pays-Bas, à Lille, transformée en coliving et aujourd’hui propriété de la société exploitante My Name is Bernard. 

Les zones immobilières tendues comme Paris et l’Île-de-France, les métropoles régionales, sont les territoires identifiés pour y développer l’offre de coliving, présentée comme un facteur d’attractivité territoriale. Par ailleurs, la montée en puissance du télétravail entraînant une certaine rationalisation immobilière, les grands opérateurs du coliving étudient en particulier les possibilités de réhabilitation du parc tertiaire, dont la centralité répond à la stratégie d’implantation de leur offre. Ces « produits urbains » sont assez favorablement accueillis par les collectivités qui y voient la possibilité d’héberger des jeunes actifs, sans autre besoin d’équipements publics. 

Une intégration timide du format colocation dans la construction 

L’évolution de la colocation en « produit immobilier investisseur » entraîne une transformation dans la conception de « l’habiter ». Dans le parc neuf, il n’est plus seulement question de logement et de locataires, mais également de « solutions », de « services », de « clé en main », notions indissociables désormais de cette forme d’habitat pour des raisons d’optimisation fiscale. La colocation « produit géré » offre des espaces plus ou moins partagés et des prestations parahôtelières qui rappellent celles des résidences services. Le nouveau colocataire, principalement un jeune actif, parfois un étudiant, « n’a plus qu’à poser ses valises » dans un espace entièrement équipé. Les logements conçus pour la colocation font ainsi une entrée timide dans les opérations des promoteurs constructeurs. Toujours intégrés dans des projets mixtes, jamais en construction dédiée, ils sont commercialisés avec une stratégie d’investissements ad hoc : investissement en loi Pinel pour la construction neuve destinée à la location/colocation nue, déclarée comme habitation principale, avec un engagement minimal de six ans ; investissement dans le cadre du régime loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour la colocation meublée. Les grands investisseurs acquièrent des opérations complètes, souvent mixtes, comprenant par exemple des appartements classiques avec commerces en pied d’immeubles, parfois des modules « maisons de ville », dans lesquelles peuvent être intégrés des appartements conçus pour la colocation. Toutefois, cette forme d’habitat en « colocation » n’est pas particulièrement ciblée dans leur stratégie d’investissement.
Les promoteurs constructeurs sont encore en quête de la bonne équation pour produire ce type de logement : répondre aux attentes sociétales, proposer un coût d’acquisition et une rentabilité attractifs pour l’investisseur, avec un loyer abordable pour le locataire. Un équilibre parfois difficile à trouver : le groupe Nexity, après avoir fermé sa filiale plate-forme Weroom dédiée à la colocation, n’a pas non plus développé ses programmes My Coloc’ présentés comme « nouveau concept d’habitat pour vivre en colocation ». Il s’oriente aujourd’hui vers le coliving.
Parmi les opérateurs qui intègrent la colocation, on peut citer le groupe Pichet dans le secteur de la résidence étudiante avec, par exemple, la livraison à Paris-Saclay de 240 logements étudiants privés, dont 30 % sont en colocation.
Le promoteur nantais ADI a lancé la marque et le programme @coloc : des appartements meublés dédiés à la colocation pour jeunes actifs, et intégrés dans des programmes mixtes en secteur tendu (cf. l’interview de Patrick Fontaine, président d’ADI). Cette offre s’apparente à celle d’une « résidence services » (conciergerie téléphonique, ménage et nettoyage du linge) avec bail commercial géré par un tiers exploitant. Commercialement, ADI s’oriente vers les family offices pour la vente d’opérations complètes, qui incluent des logements en colocation, à des investisseurs fortunés.

La colocation fait aujourd’hui partie de la gamme de concepts développée par le promoteur immobilier bordelais Aqprim. Esprit Coloc’ propose ainsi des appartements T3 et T4 comportant une pièce « réversible » pour faire place à une éventuelle colocation, logements qui peuvent intéresser plusieurs publics : des étudiants, des jeunes actifs et même des seniors. Les investisseurs sur ce type de programme sont des particuliers qui achètent pour la défiscalisation en loi Pinel. Les appartements sont loués ensuite en logements classiques, dans le respect du plafond de loyer de la zone d’implantation. Chaque colocataire constituera un foyer fiscal propre et devra répondre aux conditions de ressources définies par la loi Pinel. 
Pour Laurent Mathiolon, le fondateur d’Aqprim, la colocation n’est plus si marginale dans les programmes : « Nous l’intégrons petit à petit. Dans notre opération PÜR à Talence, sur 124 logements, 5/6 sont en colocation. Pour nos réalisations à Bordeaux et Perpignan, c’est la même proportion. Généralement, la conception du neuf est très stéréotypée et nous essayons de mélanger dans une même opération plusieurs types d’habitat qui permettent la mixité des clientèles. Nous recherchons la variété des propositions et des publics et attirons une clientèle que l’on ne trouve pas ailleurs. » Aqprim se positionne ainsi sur une approche plus sociologique de l’habitat en proposant un logement évolutif qui s’adapte à la transformation du groupe familial : le programme Moove permet d’agrandir l’espace et de gagner une pièce en duplex ; Modu’lab propose des pièces multifonctions pour les familles recomposées ; 2=1 permet de séparer ou de fusionner deux logements. 
Les collectivités seraient également en demande de ces logements conçus pour la colocation : « Quels que soient les territoires dans lesquels nous intervenons, les problématiques sont les mêmes : loger les étudiants, les jeunes actifs, les personnes âgées. Il faut donc créer des espaces de vivre-ensemble réunissant ces publics. Nos études et nos réalisations sont en phase avec les attentes sociétales de nos clients utilisateurs, qu’ils soient acquéreurs ou investisseurs, et avec celles des collectivités », précise Laurent Mathiolon. Un des freins au développement de la colocation pourrait être la « gestion de la rotation » : « Elle demande beaucoup de logistique, puisque les occupants restent un an environ. La rotation est donc très forte et requiert des équipes de gestion adaptées. La sous-traitance par un gestionnaire qualifié est nécessaire », souligne encore le promoteur.

Quels sont vos partis pris en matière d’aménagement de l’espace ? 

Entre les deux points de friction de la colocation que sont le partage de la salle de bains et celui du frigo, nous avons opté pour le frigo : quatre petits réfrigérateurs et quatre placards privatifs ont été installés pour que chacun y entrepose ses denrées. Dans l’entrée également, chacun dispose d’un placard individuel, qui sert de point de dépôt pour le service du linge.

Compte tenu des coûts de réalisation d’une telle offre et de votre positionnement en matière de loyer, comment arrivez-vous à satisfaire les exigences de rentabilité des investisseurs ?

Les colocations haut de gamme proposent des salles de bains privatives. C’est très bien, mais cela surcharge l’investissement car il faut ajouter 10 à 15 m² par appartement… Pour offrir des prix serrés, nous travaillons sur des multiples pairs, par exemple quatre chambres sur 90-92 m², avec une salle de douche et un WC pour deux chambres. Mais nous avons installé un point d’eau dans chacune d’elles : je me maquille, je me rase dans ma partie privative, je partage la salle de douche et les toilettes.

Qui sont les investisseurs de la colocation ? 

Ce sont des bailleurs privés qui bénéficient du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et font gérer leur bien par @coloc, la société que j’ai créée avec le cabinet Lefeuvre, qui apporte son savoir-faire en matière de gestion immobilière. Il nous faut toutefois des investisseurs individuels en capacité… Même avec des prix « plafonnés », si je veux servir une rentabilité de 3,8 %, les logements que je vends peuvent difficilement dépasser 3 500 €/m² TTC. Avec possibilité ou non de prendre un parking, nous parvenons quand même à un ticket entre 270 000 € et 300 000 € HT. Nous touchons donc l’investisseur haut de gamme. Aussi pour diffuser ce produit géré sous bail commercial, nous nous orientons aujourd’hui vers les family offices, ou des investisseurs qui achètent en bloc, comme pour notre opération de Cesson-Sévigné, près de Rennes. Ces investisseurs, traditionnellement positionnés sur l’immobilier tertiaire, sont séduits par la perspective de valorisation des biens, notamment grâce à notre stratégie d’emplacement prime, même si les rendements locatifs sont moindres. 

Les « services » proposés aux colocataires, s’ils facilitent leur quotidien, ont aussi des implications fiscales. Quelles sont-elles ? 

Pour l’investisseur, le statut LMNP permet la récupération de TVA. Pour cela, il faut proposer trois de ces quatre services : l’accueil (accueil physique du locataire @coloc à son arrivée, mise à disposition d’une ligne directe 24h/24) ; le service du linge ; le ménage ; enfin la livraison du petit déjeuner, que nous n’avons pas jugée nécessaire. Notre combat a été de faire valider par Bercy le fait que l’on puisse être éligible à cette récupération de TVA. L’investisseur en bénéficiera, mais seulement au bout de vingt ans pour en obtenir la totalité. C’est donc un engagement de longue durée. Le premier bail commercial signé avec @coloc court sur onze ans et demi, renouvelable ensuite par période triennale. L’investisseur finance effectivement un logement hors taxe, mais TTC à l’acquisition, et déclare les loyers en bénéfice industriel et commercial (BIC), et non en revenus fonciers comme pour la location nue. C’est là tout l’avantage. 

Après la livraison de quatre opérations de colocation, quels sont vos retours d’expérience ? 

Nous avons connu les perturbations liées au Covid, avec un taux d’occupation de 50 %, nos jeunes actifs étant partis se confiner chez leurs parents. Notre modèle évolue effectivement. Nous avions privilégié initialement Ikea pour ses standards de mobilier, facilement remplaçable en cas de détérioration. Nous en sommes revenus et choisissons aujourd’hui un mobilier plus durable, notamment pour la literie. Les espaces évoluent aussi : avec la buanderie commune en pied d’immeuble a été installé un lieu de convivialité, « l’Espace ». Pendant que les machines à laver tournent, les colocataires peuvent se réunir, se connecter pour travailler, ou vaquer à d’autres occupations. Cet espace est amené à évoluer encore vers du coworking et du coliving.  À Rennes, dans nos 13 logements en colocation, nous testons deux chambres avec salles de bains privatives, afin d’offrir plusieurs réponses et de décliner toute une gamme de prix.  Enfin, pour contourner la difficulté de la première colocation lors du lancement d’une résidence, nous avons créé des coloc dating pour que les futurs colocataires puissent se rencontrer et envisager une « vie commune ». Une fois le processus lancé, la cooptation est ensuite automatique et il n’y a pas de vacance.