La crise du parc locatif privé en question(s)

Le cycle de forte valorisation des prix immobiliers et des loyers avait déjà largement contribué à dégrader les conditions d’accès au parc locatif privé depuis le début des années 2000, mais de multiples signes indiquent une nouvelle aggravation de la crise du logement locatif au coeur de l’Île-de-France depuis la pandémie de Covid-19.

La presse regorge de témoignages de locataires qui, par le passé, n’auraient pas eu de difficultés à se loger (salariés en CDI, jeunes cadres ou étudiants aidés par leurs parents) et qui ne le peuvent plus aujourd’hui, confrontés à l’impossibilité de trouver un logement malgré un dossier considéré comme solide¹. Les voies habituelles de recherche de logement (petites annonces, agences immobilières) deviennent le plus souvent des impasses, les logements mis en location dans les espaces centraux les plus valorisés semblant de plus en plus réservés aux ménages pouvant mobiliser leur réseau personnel (bouche à oreille, biens familiaux, etc.).

À Paris, selon les données du site PAP, on comptait 743 demandes par annonce en septembre 2025, certains logements dépassant même le seuil des 1000 sollicitations². Tandis que la demande continue de progresser, l’offre de logements proposés à la location recule, selon les professionnels du secteur, à des niveaux historiquement bas. À Paris, le volume de logements mis en location sur la plateforme « Se Loger » en avril 2025 serait ainsi inférieur d’un quart à celui proposé avant la crise sanitaire³. Les délais de locations sont alors toujours plus courts. Selon la plateforme « nousgerons.com », il fallait ainsi moins de quatre jours pour louer un bien à Paris en 2025⁴. Cette concurrence de plus en plus forte entre candidats à la location alimente, dans les espaces les plus centraux et recherchés, la pression sur les loyers, renforce les exigences des propriétaires bailleurs et les effets d’éviction des profils de locataires les plus modestes ou atypiques.

Cette évolution est d’autant plus préoccupante que le parc locatif privé occupe un rôle fondamental d’accueil des publics en mobilité et reste la seule offre répondant à certains moments cruciaux du cycle résidentiel (premier emploi, études, prise de poste dans une nouvelle région, vieillissement, première installation en couple ou à l’inverse séparation, etc.). Or, sa capacité à jouer ce rôle dans les parcours résidentiels se réduit de plus en plus quand, dans le même temps, les délais d’accès au parc social atteignent des niveaux historiquement hauts⁵ et que le coût d’accès à la propriété, encore renchéri par la remontée des taux d’intérêt post-crise sanitaire, exclut de plus en plus de ménages⁶. Le parc locatif privé devient ainsi un statut d’occupation de long terme pour de nombreux Franciliens, limitant en retour le nombre de logements remis en location chaque année.

Face à la pression de la demande, l’offre locative de longue durée, si elle progresse à l’échelle de l’ensemble de l’Île-de-France, a toutefois tendance à s’éroder dans l’hypercentre de l’agglomération – pourtant son coeur historique –, en lien avec une crise de la rentabilité locative. Pour une partie des investisseurs, la forte augmentation des prix immobiliers ne permet plus dans les zones les plus tendues de générer des taux de rendement jugés satisfaisants. Cela les conduit à se replier vers d’autres formes de location moins protectrices et plus rentables, voire à sortir leurs biens du marché. Après avoir assisté depuis les années 1990 au recul des locations nues en résidence principale au profit des locations meublées (plus chères, au bail de seulement un an et moins fiscalisées)⁷, on a vu émerger et se développer ces dernières années une nouvelle offre locative encore plus spécialisée, telles que les résidences de services⁸, et encore plus récemment le coliving⁹. On voit de surcroît, une partie croissante de l’offre locative privée se réorienter vers un usage commercial, sous la forme de locations meublées touristiques pour des séjours de courte durée.

À ce tableau préoccupant s’ajoute désormais l’interdiction progressive de mise en location des logements trop énergivores (étiquetés E, F ou G), laissant craindre que leurs propriétaires ne les retirent de la location au lieu de les rénover¹⁰.

Certains propriétaires délictueux, aussi dits « marchands de sommeil », trouvent un terrain de jeu hyper profitable dans ce marché de rareté. Ils maintiennent sur le marché des biens insalubres, indécents voire indignes qu’ils exploitent de manière intensive (location de logements divisés, location à la chambre voire au lit…), mettant parfois en danger la sécurité et la santé des locataires. Un marché « refuge » s’installe, au paroxysme de la recherche de rentabilité, qui se nourrit des besoins des ménages les plus précaires, captifs de cette offre et payant souvent des loyers exorbitants, déconnectés de la qualité des logements occupés.

Dans ce contexte, la question de l’équilibre entre protection des droits des locataires et attractivité de la location pour les bailleurs est de plus en plus conflictuelle. Les tribunes de professionnels et de représentants de propriétaires se sont multipliées pour mettre en avant les risques liés à l’activité locative (impayés, squat, durée des procédures d’expulsion, etc.), débouchant sur une loi récente dite « anti-squat »¹¹, fortement dénoncée comme « criminalisant » les ménages en situation d’impayés par les associations de défense des locataires¹² .

Les règles de la fiscalité locative sont elles aussi questionnées. Après des décennies de dispositifs exceptionnels de défiscalisation comme moteur de développement de l’offre locative privée, le débat porte aujourd’hui sur la manière de faire émerger un « statut fiscal du bailleur privé »¹³, à la fois incitatif pour les bailleurs et favorable à des formes locatives protectrices des locataires.

Mis en question aujourd’hui dans ses fonctions et son modèle économique, le parc locatif privé demeure pourtant indispensable pour assurer l’attractivité et le fonctionnement des pôles urbains, qui plus est dans une région comme l’Île-de-France dont le rayonnement repose pour partie sur les opportunités qu’elle offre à de nouveaux arrivants.

Pour comprendre les évolutions qui traversent ce parc aujourd’hui, tant du point de vue de l’offre que de la demande, et éclairer la place qu’il prend dans la réponse aux besoins des ménages et le développement des territoires franciliens, L’Institut Paris Region se propose de répondre à une série de questions visant à décrypter le rôle particulier que le logement locatif privé joue dans les mutations démographiques, sociales et urbaines en cours et à dresser un état des lieux sur son cadre juridique et fiscal. La réflexion et le débat sont engagés dans le cadre de la nouvelle mandature municipale qui s’ouvre en 2026 et devra mobiliser l’ensemble des acteurs pour répondre aux enjeux du logement des Franciliens.