Qui occupe le parc locatif privé ? Un jalon essentiel de la mobilité des ménages franciliens, à la diversité menacée

Après avoir, dans notre chronique précédente, observé les évolutions de l’offre locative privée et constaté à la fois sa diffusion dans l’espace régional, sa concentration progressive sur les petites surfaces et la progression des formes de locations meublées, penchons-nous sur le rôle du parc locatif privé dans les parcours résidentiels des Franciliens. Le parc locatif privé loge, en 2022, 1,54 million de ménages (28,7 % des ménages franciliens), soit plus de 2,9 millions de personnes (23,9 % de la population régionale)¹. Depuis 2006, il a accueilli environ 233 600 ménages supplémentaires (+17,8 %), pour un total de 348 000 nouveaux résidents (+13,6 %). Qui sont les ménages locataires de ce parc ? Est-il toujours en capacité de jouer son rôle traditionnel d’accueil des jeunes décohabitant et des ménages en mobilité professionnelle ou personnelle ? Et dans quelles conditions ? Quelles sont les spécificités des différents territoires franciliens en la matière ?

Le locatif privé demeure le parc d'accueil privilégié de la jeunesse

En 2022, le parc locatif privé loge 28,7 % de l’ensemble des ménages franciliens tous âges confondus, 77,5 % des ménages de 20-24 ans et 47,2 % des ménages de 25-39 ans.

Parmi les ménages locataires du parc privé, 55,3 % des personnes de référence ont moins de 40 ans, contre 31 % dans l’ensemble du parc. C’est dans le parc meublé que ce profil « jeunes » est le plus prononcé, avec 73,6 % de locataires de moins de 40 ans, dont plus du quart (28,6 %) de moins de 25 ans – quand ces derniers représentent moins de 5 % des ménages dans le parc total. À titre de comparaison, les ménages de moins de 25 ans sont quasi inexistants dans le parc occupé en propriété (moins de 1 %) ou le parc social (2 %), tandis que les moins de 40 ans représentent moins de 19 % des propriétaires et moins du quart des locataires du parc social. 

Dans un contexte de vieillissement de l’ensemble du parc, le parc locatif préserve ainsi jusqu’à présent son rôle privilégié d’accueil de la jeunesse. La part des moins de 40 ans, qui a baissé de 4 points dans le parc total depuis 2006, n’a ainsi reculé que de moins de 1 point dans le locatif privé, en raison d’une part croissante dans ce parc des locataires les plus jeunes (moins de 25 ans). Cette évolution s’est faite en lien avec la progression de l’offre meublée, dont une part non négligeable est intervenue au sein de résidences gérées dédiées aux étudiants, ce qui n’est pas sans conséquences sur la continuité des parcours des jeunes qui s’y logent. Outre que l’accès à une partie de cette offre est conditionné au statut d’étudiant ou à des critères d’âge, l’offre meublée, de manière plus générale et en comparaison avec l’offre locative vide, est moins propice à une installation durable de ses locataires (baux plus courts, appropriation plus limitée du logement, etc.). 

C’est à Paris et dans les Hauts-de-Seine que la part des ménages locataires du parc privé de moins de 40 ans est la plus élevée (respectivement 60,1 % et 56,2 %, contre 55,3 % à l’échelle de l’Île-de-France). De son côté, la Seine-Saint-Denis, malgré la jeunesse relative de sa population, compte une part de ménages locataires du privé de moins de 40 ans plutôt faible (51,7 %) au regard de celle de Paris et des autres départements de petite couronne. Cela renvoie à une plus forte concurrence de toutes les classes d’âge pour l’accès au locatif privé, dans ce département qui demeure le plus pauvre d’Île-de-France, où davantage de ménages sont captifs de ce parc sur le long terme. 

Conformément à son rôle traditionnel d’accueil des petits ménages, le parc privé locatif est marqué par une occupation dont la composition est plus resserrée que la moyenne des ménages franciliens, avec moins de 1,9 personne par logement en moyenne, contre 2,26 dans l’ensemble du parc. Pour comparaison, cette moyenne monte à 2,37 personnes pour la propriété occupante et 2,53 personnes pour le parc social, ce dernier logeant aujourd’hui, en proportion, le plus de grands ménages.

Près de huit ménages locataires du parc privé sur dix (77,5 %) comptent deux personnes ou moins en 2022, contre 66,5 % pour l’ensemble des ménages franciliens. Le poids de ces petits ménages ne cesse de se renforcer au sein du locatif privé, avec une hausse de près de 2 points à l’échelle régionale entre 2006 et 2022. Cela tient surtout à la progression des locataires vivant seuls, qui représentent désormais plus de la moitié des ménages du parc privé (52,5 %), en particulier au sein du locatif meublé, où 69 % des ménages locataires sont des personnes isolées.

Un rôle essentiel d’accueil de la mobilité des ménages, de plus en plus porté par l’offre meublée

Le parc locatif privé est de loin le parc privilégié d’accueil des ménages mobiles et ce rôle semble encore se renforcer ces dernières années. Il a ainsi accueilli 60 % des ménages ayant emménagé depuis moins de deux ans en 2022 (+7,2 points depuis 2006) et 46,7 % des ménages ayant emménagé depuis deux à quatre ans (+6,9 points). 
Le locatif privé est donc le parc dont l’occupation se renouvelle le plus. En 2022, plus du quart des locataires du parc privé se sont installés depuis moins de deux ans dans leur logement et 61,6 % depuis moins de quatre ans, contre respectivement 12,2 % et 34,4 % des ménages tous statuts d’occupation confondus.

C’est dans les départements de grande couronne que les locataires du privé sont les plus mobiles, avec 65 à 66 % de ménages ayant emménagé depuis moins de quatre ans, contre 61 à 62 % en petite couronne ou à Paris. Seule la Seine-Saint-Denis se distingue au sein de la métropole par une part plus faible de ménages ayant emménagé depuis moins de quatre ans (57,5 %).

L’offre locative meublée joue en particulier un rôle de plus en plus incontournable dans le logement des ménages mobiles en Île-de-France : en 2022, 38,4 % des occupants y résident depuis moins de deux ans et plus des trois quarts depuis moins de quatre ans (77,7 %, contre 72,9% en 2006). Les taux de rotation dans les logements meublés sont ainsi largement supérieurs, quelle que soit leur taille, à ceux observés dans le reste du parc, y compris dans les petites surfaces locatives louées vides.

À l’inverse, la part des ménages franciliens déroulant durablement leur parcours résidentiel au sein d’un même logement locatif privé recule : en 2022, 20 % de ménages locataires sont dans leur logement depuis plus de dix ans, contre 22 % en 2006. 

C’est dans le cœur d’agglomération que les locataires du parc locatif privé sont les plus sédentaires, avec 20 à 21,4 % de ménages ayant emménagé depuis plus de dix ans dans les départements de petite couronne et 22,6 % à Paris. La part des locataires les plus anciens est en outre particulièrement importante dans la capitale, avec 11,1 % de locataires résidant dans leur logement depuis plus de vingt ans, contre 8,7 % en Île-de-France. La stabilité résidentielle et le bénéfice d’une augmentation encadrée des loyers sont particulièrement payants en effet dans les marchés les plus tendus : l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) mesure ainsi dans la capitale un écart de loyer de 6,2€/m² en faveur des locataires ayant emménagé depuis plus de dix ans par rapport à ceux ayant emménagé récemment (moins d’un an)². Par ailleurs, la sortie du parc locatif privé pour un projet d’accession ou par attribution d’un logement social y est plus difficile. Ces facteurs expliquent à l’inverse une plus grande mobilité dans le parc locatif privé des marchés plus périphériques (avec un parc plus récent, des possibilités d’accession plus aisées…).

Au sein des départements, c’est en Seine-Saint-Denis que les situations de suroccupation sont les plus fréquentes (46,2 % des ménages locataires privés de deux personnes et plus), et en particulier les situations de suroccupation accentuée (16,7 %). Une part importante de ménages est aussi dans ce cas dans les départements du Val-d’Oise (35,5 % et 9,5 %) et du Val-de-Marne (33,2 % et 10,8 %). 

En dynamique, la part des ménages en situation de suroccupation a légèrement reculé dans le parc locatif privé (-1,6 point entre 2008 et 2022) alors qu’elle a un peu progressé dans l’ensemble du parc (+0,4 point). Cela tient essentiellement au parc meublé, au sein duquel la part des ménages de deux personnes et plus en suroccupation a nettement diminué (-13,7 points), en lien avec la diversification de cette offre et sa montée en gamme.

La prégnance de la suroccupation dans le parc locatif privé révèle les difficultés qu’éprouve une part importante de ses occupants à dérouler leurs parcours résidentiels, que ce soit pour accéder à la propriété, dont les prix immobiliers excluent désormais une grande part des ménages³, ou pour se voir attribuer un logement social, dont les files d’attente sont toujours plus saturées. Elle reflète aussi les stratégies d’adaptation de locataires, qui se logent dans des logements trop petits pour leur ménage faute de pouvoir faire face aux loyers des surfaces qui leur conviendraient, et parfois aussi comme la contrepartie de leur maintien dans les pôles urbains centraux⁴.

En 2022, les occupants du parc locatif privé sont plus souvent des cadres et des professions intermédiaires que dans l’ensemble du parc, et nettement moins souvent des retraités (une population plus propriétaire que la moyenne). La part des cadres progresse, à l’image de ce qui se passe dans l’ensemble du parc (+3,3 points depuis 2006), et de manière encore plus prononcée dans le locatif privé (+4,3 points). À l’inverse, la part des employés et ouvriers, globalement stable dans l’ensemble du parc (-0,5 point), se contracte davantage dans le parc locatif privé entre 2006 et 2022 (-1,5 point).

Cette augmentation du poids des cadres concerne tout autant l’offre louée meublée, longtemps orientée principalement vers des publics populaires ou une demande spécifique de type étudiants ou jeunes actifs⁵. Cela traduit la hausse des loyers, qui rend ce parc moins accessible aux plus modestes. Symptomatiques de cette tendance, on voit aussi se développer de nouvelles offres locatives meublées haut de gamme, notamment proposées par des prestataires ciblant les salariés de grandes entreprises en mission.

C’est à Paris et dans les Hauts-de-Seine que la part des locataires du parc privé exerçant une fonction de cadre ou une profession intellectuelle supérieure est la plus haute (respectivement 42 % et 40 %, soit plus de 10 points au-dessus de la moyenne régionale) et, là aussi, qu’elle a le plus augmenté depuis 2006 (+8 points et +9,4 points). 

Dans le reste de la région, la mixité du parc locatif en termes de catégories socioprofessionnelles reste plus importante et se maintient davantage. Le poids des ménages populaires (employés et ouvriers) est particulièrement élevé en Seine-Saint-Denis (42,8 %) et dans les départements de grande couronne (de 37 à 41 %, hormis le département des Yvelines, plus proche des moyennes régionales). Cela renvoie à la fois à la géographie sociale de l’Île-de-France, mais aussi au développement récent d’une offre locative privée plus abordable dans les pôles urbains de grande couronne, favorisée par des dispositifs d’investissement locatif successifs et par le desserrement de l’emploi peu qualifié au cours des dernières décennies⁶.

Occupants emblématiques du locatif privé, les étudiants représentent 5 % des ménages locataires de ce parc. Une part stable depuis 2006, qui cache cependant des évolutions différentes entre offre louée vide et meublée. Le nombre de ménages dont la personne de référence se déclare « étudiante » augmente ainsi (+13 500 entre 2006 et 2022) du seul fait de leur progression dans le parc locatif meublé (+22 840), tandis que leur nombre recule dans l’offre louée vide (-9 300).

Des marchés locatifs privés hiérarchisés et inégalitaires : de l’accueil des classes moyennes-supérieures au « parc social de fait »

21,6 % des ménages locataires du parc privé ont ainsi des revenus inférieurs au seuil de pauvreté¹⁰, soit 5,5 points de plus que pour l’ensemble des ménages franciliens. Ce taux est particulièrement élevé en Seine-Saint-Denis, où près de 39 % des locataires ont des revenus sous le seuil de pauvreté, et dans le Val-d’Oise (28,2 %), ainsi que, dans une moindre mesure, dans le Val-de-Marne (23,8 %) ou l’Essonne (22,5 %). À l’inverse, seuls 15 à 16,5 % des locataires de Paris, des Hauts-de-Seine ou des Yvelines ont des revenus sous le seuil de pauvreté.

À l’image de la géographie sociale de l’Île-de-France, la carte des revenus médians des ménages locataires du privé met bien en évidence une polarisation des revenus les plus élevés au sein d’un quadrant sud-ouest de l’agglomération parisienne – partant de Paris, puis se prolongeant dans la plus grande partie des Hauts-de-Seine, dans l’est des Yvelines et, dans une moindre mesure, à l’extrémité nord-ouest de l’Essonne. À l’autre extrémité du gradient, on observe une forte concentration de locataires pauvres dans le quadrant nord-est de l’agglomération parisienne (Seine-Saint-Denis et sud-est du Val-d’Oise). 

Dans un certain nombre de communes franciliennes parmi les plus pauvres, les revenus disponibles médians des locataires du privé se révèlent même proches, voire inférieurs, à ceux des locataires du parc social : on peut dès lors parler de « parc social de fait » pour désigner un parc locatif privé très souvent ancien et dégradé, abritant des ménages aux niveaux de revenu qui les destineraient normalement au parc HLM. Les communes concernées sont principalement présentes en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Drancy, La Courneuve, Bobigny, Pantin, Saint-Denis, etc.), même si sont également dans ce cas quelques communes du Val-de-Marne (Ivry-sur-Seine), de l’Essonne et du Val-d’Oise.

Le revenu médian d’une commune peut également dissimuler des disparités importantes d’un quartier à l’autre, voire à des échelles encore plus fines. L’étude des rapports interdéciles (9^e décile des revenus des locataires du privé/1^er décile) à l’échelle municipale met ainsi en évidence des contrastes de revenus très prononcés parmi les locataires du parc privé dans des contextes locaux très différents : d’une part, au sein des marchés locatifs les plus chers (en particulier dans les arrondissements parisiens et certaines communes des Hauts-de-Seine comme Neuilly-sur-Seine), mais également, d’autre part et à l’inverse, au sein des communes parmi les plus pauvres (Ivry-sur-Seine, Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers, etc.). 

Dans le premier cas, les niveaux d’inégalité constatés (avec un rapport D9/D1 pouvant dépasser 6 ou 7) reflètent la coprésence de ménages locataires aux revenus particulièrement élevés et d’autres aux revenus faibles, voire très faibles. Cela peut s’expliquer par le maintien de certaines poches de pauvreté au cœur de ces communes (et arrondissements) parmi les plus valorisées d’Île-de-France, à une échelle plus ou moins micro-locale (quartiers, îlots, voire rues), mais aussi, à l’échelle de l’immeuble. Cela renvoie à la présence de chambres de service et autres logements de fonction pour le « gardiennage » – notamment au sein des immeubles de standing de type haussmannien produits à Paris dans la seconde moitié du 19^e siècle¹¹ – ou encore à des stratégies résidentielles développées par un certain nombre de résidents modestes ou de la classe moyenne pour se maintenir dans des interstices locatifs de ces marchés hautement attractifs¹².

Dans le second cas, celui des communes marquées par un important parc social de fait, les inégalités constatées s’expliquent surtout par la coprésence de ménages locataires en situation de grande précarité (avec des revenus largement inférieurs au seuil de pauvreté) et, à l’autre extrémité du spectre, de ménages dont les revenus relèvent quant à eux davantage des classes moyennes, voire des classes moyennes- supérieures (avec des 9^e déciles de revenus qui peuvent alors avoisiner le 7^e décile des revenus de l’ensemble des ménages franciliens). En cela, le rapport interdécile D9/D1 des revenus des ménages locataires devient, dans de tels contextes, un bon révélateur de la présence de fronts ou d’avant-postes de gentrification¹³.

Conclusion

Le locatif privé est LE parc de la mobilité et de la diversité sociale au regard de la spécialisation socio-économique des autres statuts d’occupation (propriété occupante ou locatif social). Sa capacité à accueillir une diversité de profils – en particulier en début de parcours résidentiel, mais aussi lors d’une mobilité professionnelle ou d’une rupture biographique – demeure essentielle pour la fluidité du marché immobilier francilien, mais aussi plus largement pour le fonctionnement économique de la région¹⁴. Ce rôle « généraliste » est cependant menacé dans les marchés centraux par la focalisation de ce parc sur une offre aux loyers élevés, de plus en plus réservée aux petits ménages mobiles : petites surfaces, locations meublées à vocation plus ou moins court-termiste, développement de l’offre dédiée à des publics spécifiques en résidences privées, etc. Le desserrement de l’offre locative privée en petite couronne et sa diffusion dans les pôles urbains de grande couronne est cependant venu étoffer dans ces territoires les opportunités de logement pour les ménages plus modestes, les familles et les décohabitants. 

Sous-jacent à toutes ces évolutions, le niveau des loyers est LA variable qui résume l’attractivité et organise la hiérarchie des marchés locatifs franciliens. À l’interface de l’offre et de la demande locative, plus ou moins régulé selon les territoires, il va déterminer le taux d’effort des ménages locataires, ainsi qu’un taux de rendement pour les bailleurs. Le parc locatif privé est-il devenu de moins en moins accessible pour une large part des ménages franciliens ? Y a-t-il aujourd’hui une crise de la rentabilité locative ? Ces questions seront au cœur de notre prochaine chronique du parc locatif privé.