Maires bâtisseurs, maires battus : en finir avec un adage réducteur

Les maires viennent tout juste d’être élus ou réélus après des campagnes municipales où la question du logement a, dans nombre de communes franciliennes, été au cœur des débats électoraux mettant en évidence les fortes attentes de la population. Cette période de début de mandat est l’occasion, pour appuyer les maires dans leur politique de production de logements, de publier les résultats d’une enquête de l’Institut Paris Region, réalisée durant la mandature qui vient de s’achever, sur le rôle qu’ils peuvent avoir dans les dynamiques de construction des communes franciliennes. 

Sur la base d’un travail statistique et d’entretiens auprès des écosystèmes municipaux de la fabrique du logement, cette étude met en effet en évidence des trajectoires très différenciées en matière de production de logements selon les communes. Elle identifie notamment, sur la période 2008-2022, un ensemble comprenant 77 communes d’Île-de-France particulièrement bâtisseuses qui, en dépit d’une conjoncture difficile pour les acteurs du logement, ont continué à porter ou à accompagner la production de logements. Quelles sont les caractéristiques de la production de logements dans ces communes ? Leurs maires ont-ils été plus sanctionnés par les urnes que leurs pairs, lors des dernières municipales, confirmant l’adage « maire bâtisseur, maire battu » ? Telles sont les principales questions auxquelles se proposent de répondre cette chronique et l’étude qu’elle accompagne.

Une période de production massive de logements portée aussi par le cœur d’agglomération

En matière de construction, l’Île-de-France se démarque des principales métropoles régionales, par son dynamisme. Cette singularité tient en partie à une tradition ancienne d’une « industrie de l’aménagement public ». Elle prend la forme d’un puissant réseau d’acteurs publics et parapublics (SEM/SPL Aménagement, Foncières départementales, établissements publics nationaux et régionaux) qui porte, avec les acteurs privés, la production de foncier à bâtir et la construction immobilière (Pradella 2022, Le Goff, 2022).

Inflation des coûts de construction, difficultés exacerbées des ménages à accéder à un crédit immobilier, accroissement des prix du foncier n’ont ainsi pas empêché de maintenir, pendant la période des deux mandats municipaux de 2008 à 2020, une forte croissance de la construction en Île-de-France. Celle-ci a connu la plus forte hausse des mises en chantier au cours des deux dernières décennies. Elle fait partie des rares régions où la construction neuve a progressé sur une longue période. Le nombre moyen de logements mis en chantier est ainsi passé d’un peu plus de 42 000 par an entre 2001 et 2010 à près de 66 000 entre 2011 et 2020.

Témoignant des efforts de densification réalisés en Île-de-France ces dernières années, les surfaces foncières mobilisées pour la construction ont en parallèle eu tendance à diminuer, des gains de densité rendus possibles par la diminution du recours au prélèvement sur les espaces naturels agricoles et forestiers (NAF) ainsi que par l'augmentation du renouvellement urbain et des changements d'usage pour la production de logements.

La géographie de la construction en Île-de-France s’en est trouvée modifiée, avec une activité en petite couronne presque équivalente à celle de la grande couronne, traditionnellement plus active dans la production de logements. Si les constructions ont progressé en grande couronne entre les décennies 2000 et 2010 (+42 %), la dynamique de production de logements a ainsi été presque deux fois plus importante en petite couronne, avec une augmentation d'environ 78 % entre les années 2000 et 2010. Plus récemment, la production a ralenti dans toute la région, mais de façon plus marquée en grande couronne, où les mises en chantier ont diminué de 18 % au début des années 2020 par comparaison avec les années 2010, contre -7 % en petite couronne. Sur les quatre dernières années, la petite couronne enregistre ainsi davantage de mises en chantier en moyenne que la grande couronne.

Depuis 2022, la moyenne annuelle est retombée à 56 000 logements, avec une chute particulièrement marquée en 2023 et 2024. Les 48 000 et 41 000 logements mis en chantier au cours de ces deux années ramènent la production régionale à un niveau bas, inédit depuis 2003. Nous verrons comment ce retournement de tendance a joué pour les communes bâtisseuses.

Quelles communes demeurent « bâtisseuses » en Île-de-France ? Quels impacts ont sur elles les dynamiques récentes ?

Dans ce contexte de changements majeurs dans l’offre de construction et dans sa géographie, l’Institut Paris Region a cherché à identifier les profils des communes actives dans le domaine de la construction et leurs caractéristiques.

À partir d’une exploitation statistique par « analyse en composante principale » d’un jeu de données relatif aux caractéristiques de leur parc de logements, de l’intensité et la nature de leur construction¹ sur la période 2008-2022, les trajectoires des 1 287 communes franciliennes² ont été comparées et distinguées. Puis, elles ont été regroupées en une typologie comptant sept types de communes (présentées en classe) partageant des similarités structurantes. De manière schématique, cet exercice révèle une ligne de partage entre les communes caractérisées par l'intensité de leur activité de construction et celles qui le sont davantage par la nature de leur construction et leur densité bâtie initiale.

Cette classification a permis d’identifier 320 communes (un quart des communes franciliennes) qui accueillent les principaux flux de construction de la région et sont au cœur des ambitions fixées par la planification régionale (SDRIF-E et SRHH). Elles illustrent particulièrement bien la complexité du contexte francilien de production de logements. Celui-ci se caractérise par des modes de construction privilégiant le recyclage urbain et la construction d’habitat collectif en tissu urbain dense avec des opérations s’inscrivant sur des fonciers relativement centraux ou connectés aux infrastructures de transport et donc relativement chers. Ces communes bâtisseuses se répartissent en trois types marqués par des trajectoires bâtisseuses singulières (classes 3, 4 et 5A de la typologie) :

• 77 communes urbaines denses et très bâtisseuses (dont 72 dans l'agglomération) se développant par renouvellement/densification et recyclage au profit de l’habitat collectif et de l’offre de logements locatifs sociaux (classe 5A). Elles partagent pour caractéristiques d’avoir, sur la période 2008-2022, un taux annuel moyen de construction de logements de 2,7 % (deux fois plus élevé qu’à l’échelle de l’Île-de-France) et 70 % de logements collectifs. Elles portent une part importante de leur production en locatif social (20 à 25 %) et, fait notable, cette construction neuve se fait principalement en renouvellement/densification ou par un recyclage urbain de parcelles non résidentielles. Ces communes, qui appartiennent principalement au cœur d’agglomération, mais pas uniquement³, se distribuent de manière assez homogène dans cet espace dense où le marché immobilier est dynamique avec des fonciers souvent chers et particulièrement convoités. Ceci constitue d’ailleurs un élément central du modèle économique de la construction pour ces villes.
• 19 communes urbaines moyennement denses et exceptionnellement bâtisseuses (classe 4). Elles construisent majoritairement en extensions NAF au profit de l’habitat collectif et de l’offre de logements locatifs sociaux, et sont principalement situées dans ou aux abords des ex-villes nouvelles.
• 224 communes rurales ou urbaines de densité moyenne et bâtisseuses (classe 3). Elles construisent autant en extensions NAF que dans l’enveloppe urbaine existante. Elles ont favorisé ces dernières années le développement de l’habitat collectif et un léger rattrapage de l’offre de logements locatifs sociaux. Elles sont principalement situées aux franges de l’agglomération parisienne dans la grande couronne et connaissent les taux de construction parmi les plus élevés (2,3 %) et une dynamique démographique supérieure à la moyenne francilienne.

Les tendances 2008-2022 retenues pour la construction de la typologie de notre étude (et qui ont servi à déterminer nos terrains d’enquête) restent globalement à l’œuvre dans la période plus récente. Mais elles s’inscrivent désormais dans un contexte de ralentissement marqué de la construction. Entre 2023 et 2025, l’Île-de-France enregistre en moyenne 58 000 logements autorisés par an, un bas niveau qui n’avait plus été observé depuis 2010. Ce recul touche l’ensemble des classes de communes, mais plus particulièrement celles où l’activité de construction était la plus forte : les autorisations annuelles diminuent de plus de 30 % dans les dernières années (2023-2025) pour les classes 3 et 4 et de 19 % dans la classe 5A, par rapport à la période couverte par l’étude. Autrement dit, les territoires les plus dynamiques au cours de la période précédente sont aussi ceux où l’ajustement de la production est aujourd’hui le plus marqué.

Maires bâtisseurs, maires battus : vraiment ?

Pour aller plus loin dans l’analyse des caractéristiques des communes franciliennes bâtisseuses, et apporter un éclairage sur l’assertion – « maire bâtisseur, maire battu » – souvent mobilisée dans la presse à la veille des élections municipales, nous nous sommes intéressés à la stabilité politique de ces communes. La variable utilisée pour saisir cette stabilité politique est le nombre de mandats réalisés par le maire.

Dans la période précédente – celle issue des élections municipales de 2020 – la stabilité politique des communes les plus bâtisseuses était semblable à celle des autres communes de l’agglomération et se caractérisait par un fort renouvellement. 50 % de maires à l’échelle de l’Île-de-France comme de l’agglomération engageaient alors leur premier mandat ; ceux de la classe 5A, regroupant les 72 communes les plus bâtisseuses de l’agglomération, étaient très légèrement moins nombreux (48 %).

Les résultats des municipales de 2026 donnent à voir une réalité plus contrastée sur fond d’une plus grande stabilité politique à la tête des communes franciliennes.

• Parmi les 72 communes les plus bâtisseuses de l’agglomération faisant partie de la classe 5A, une nette majorité de maires briguaient une reconduction : seuls 31,9 % des maires élus effectueront un premier mandat en 2026, un point de moins que pour l’ensemble des maires élus dans l’agglomération (32,9 %). Ce taux de renouvellement est à peine plus élevé que dans les communes de la classe 5B (30,7 %) qui regroupe des territoires comparables par leur densité et leur insertion urbaine, mais un peu moins bâtisseurs.
• En prenant en compte les listes des majorités sortantes (et non les seuls maires sortants), ce sont 72,2 % des équipes de ces communes bâtisseuses qui ont été reconduites, une part un peu moins importante que dans les communes de la classe 5B (75,4 % de majorités réélues).
• En considérant aussi les édiles qui se représentaient, en tête de liste ou pas, ce sont 19,4 % des maires et des majorités de la classe la plus bâtisseuse (5A), qui n’ont pas été réélus contre 16,1 % pour la classe 5B et 17,1 % à l’échelle de l’ensemble des communes de l’agglomération. Il en va de même pour les communes bâtisseuses des territoires à densité moyenne (classe 3) qui se distinguent par un taux de maires/listes sortants battus relativement plus élevé que le reste des communes de l’agglomération (22,5 %).

Ces chiffres semblent mettre en évidence une part légèrement supérieure de maires/listes sortants battus dans les communes dites « bâtisseuses » - aussi bien en territoire dense qu’en territoire à densité moyenne, particulièrement lorsque les maires ne se sont pas représentés pour défendre leur bilan.

Mais les causalités de ces écarts ne sont pas faciles à établir. Ainsi une majorité des maires des communes bâtisseuses de notre typologie se sont présentés dans un contexte de forte compétition politique. Les listes des candidats au poste de maire ont en effet été nettement plus nombreuses dans les communes de l’agglomération (3,4 listes en moyenne contre 1,5 en dehors de l’agglomération) et en particulier au sein des communes les plus bâtisseuses de la classe 5A (3,9 listes enregistrées), conduisant à une fragmentation de l’électorat et à des seconds tours nombreux en forme de triangulaire voire de quadrangulaire, plus à risque pour les listes sortantes.

Dans cette mise en échec d’une majorité sortante, les causes sont, de plus, très variables selon les contextes locaux. On retrouve néanmoins des éléments communs parmi les 16 communes de la classe 5A concernées⁴ : quelques cas spécifiques de fragilisation de la légitimité du maire sortant, condamné à une peine d’inéligibilité ; plusieurs divisions de majorités sortantes… Seuls quelques projets urbains pourraient avoir cristallisé une opposition dans un contexte où les listes concurrentes critiquent systématiquement la politique de construction de l’équipe sortante, notamment dans des territoires couverts par des périmètres d’intervention renforcé (OIN et EPA) où les dynamiques et les rythmes de construction sont très spécifiques.

Retour sur l’expérience de 7 communes bâtisseuses

Pour aller plus loin, en complément des analyses statistiques, l’étude de l’Institut Paris Region s’est appuyée sur une enquête menée dans sept communes urbaines particulièrement « bâtisseuses ». Le choix des terrains s’est porté sur des villes caractérisées par une forte part de construction en recyclage foncier et une forme de stabilité politique. Il a également été décidé de sélectionner une commune par département, à savoir : Arpajon (91), Clamart (92), Cormeilles-en-Parisis (95), L’Île-Saint-Denis (93), Meaux (77), Saint-Cyr-L’École (78), Villejuif (94). Pour chacune d’entre elles des entretiens ont été menés auprès des maires et des principaux acteurs de l’écosystème local de la construction : adjoints à l’urbanisme, cadres des services de la ville et des structures intercommunales, professionnels des opérateurs de l’aménagement (SEM, SPL, EPA), de sociétés de promotion immobilière, de bailleurs sociaux.

Cette enquête – dont les premiers enseignements ont été présentés dans une chronique publiée en juin 2025 – a mis en lumière que, contrairement aux idées reçues, porter un projet bâtisseur n’était pas toujours un handicap électoral pour un maire. Lorsque ce projet s’accompagne d’un discours clair et de réalisations visibles, la politique de construction pouvait même renforcer sa légitimité.

Dans une période de crise de la production de logements et où la question du logement a été au cœur des débats électoraux, on serait pourtant tenté de tirer des corrélations voire des causalités avec l’échec de majorités sortantes dans les communes où le taux de construction est particulièrement élevé. Et, il est en effet possible que cette question ait constitué, dans certains contextes locaux, un élément de la défaite d’un maire sortant. La comparaison des résultats électoraux tend néanmoins à montrer qu’il n’y a pas de lien systématique : la majorité des maires bâtisseurs sont réélus et les écarts entre les classes de notre typologie sont réduits. Il s’avère impossible d’isoler l’effet propre à la question de la production de logements.

Plus révélateur est, nous semble-t-il, ce que nous disent les terrains dont nous avons étudié les écosystèmes locaux de la production de logements et la place qu’y joue le maire. Parmi nos sept élus à la tête de communes bâtisseuses au cours du mandat précédent, six ont été reconduits en 2026, et parfois très largement (comme à Cormeilles-en-Parisis où le maire est réélu avec près de 75 % des voix au second tour). Une seule majorité sortante, à Arpajon où le maire n’était pas candidat à sa succession, a été battue, dans un contexte de passage de relais contesté et de division entre plusieurs listes de la même famille politique.

L’adage « maire bâtisseur, maire battu » tend à simplifier le débat, comme si nécessairement le fait de construire constituait pour un maire sortant un stigmate démonétisant sa candidature et réduisant ses chances de l’emporter. Pourtant, les maires de communes bâtisseuses quand ils endossent leur projet, quand ils expliquent les raisons qui les motivent et se positionnent en acteur de la politique de production de logements renforcent leur légitimité politique plus qu’ils ne fragilisent leur position.■