Le logement locatif intermédiaire en Île-de-France

Instauré en 2014, le logement locatif intermédiaire (LLI) est une offre locative destinée aux classes moyennes qui vise à combler l’écart, particulièrement important dans les zones tendues, entre les niveaux de loyer des logements locatifs sociaux (LLS) et ceux du marché locatif privé. En contrepartie d'un régime fiscal avantageux (TVA à 10 % et créance d'impôt sur les sociétés équivalent au montant de la TFPB), ce dispositif impose aux bailleurs des loyers plafonnés et des niveaux maximaux de ressources, identiques à ceux établis à l’origine pour le dispositif Pinel, pour les ménages accédant aux logements intermédiaires. Les opérations, situées obligatoirement dans les zones A bis, A et B1 du zonage ABC, peuvent être produites par construction ou acquisition de logements neufs, par acquisition - amélioration de logements existants et par transformation de locaux d’activité en logements. L’engagement de location est de 20 ans pour le bailleur, qui peut néanmoins mettre un terme à ses avantages s’il décide de vendre les LLI produits : il a en effet la possibilité de revendre la moitié des logements d’une opération dès la 11^e année de mise en service et la totalité des logements à partir de la 16^e année.

En Île-de-France, où la tension sur le parc de logements est particulièrement élevée, la production annuelle de LLI, principalement portée par les filiales d’Action Logement et de la Caisse des Dépôts et Consignations, est en croissance continue depuis 2014. Avec plus de 81 000 logements agréés et déclarés par les opérateurs, les LLI représentent près de 9,5 % de l’ensemble des logements autorisés sur la période 2014 - 2025.

Avec 89 % des opérations de LLI mises en service produites à travers des ventes en état futur d’achèvement (VEFA), opérateurs LLI et promoteurs immobiliers apparaissent étroitement liés. En 2023 et 2024, le LLI a ainsi joué un rôle contracyclique dans le cadre du plan de relance lancé pour soutenir la filière de la promotion immobilière. En outre, l’implantation des LLI est principalement liée aux opportunités foncières et aux dynamiques des marchés immobiliers locaux. Les territoires dont les prix d’achat des opérations sont trop élevés sont souvent écartés car la viabilité économique des opérations intermédiaires y est contrainte par l’application des loyers plafonnés. Tout en tenant compte de ce paramètre, les opérateurs LLI privilégient les zones attractives et bien desservies, avec 58 % des opérations LLI situées à proximité des transports collectifs - les LLI sont ainsi situés dans les zones de loyers les plus accessibles de l’agglomération parisienne. Par conséquent, parmi les 21 000 LLI mis en service comptabilisés via l’enquête de la Drihl et l’IPR, 60 % sont en petite couronne dont 27 % en Seine-Saint-Denis. L’implantation des LLI dépend enfin de celle des logements locatifs sociaux (LLS) puisque près d’une opération LLI sur deux comporte aussi des logements sociaux. Cette mixité de produit confirme l’effet de levier des LLI pour la production de LLS, notamment dans les zones tendues.

Les LLI en T2 et T3 représentent trois quarts de l’ensemble des logements enquêtés et les ménages occupants des LLI sont principalement jeunes et de petite taille : 57 % des locataires sont âgés de moins de 35 ans et 74 % sont des ménages d’une ou deux personnes.

Les loyers des LLI respectent un positionnement intermédiaire entre ceux du parc locatif social PLS et du parc locatif privé. En petite couronne (hors Paris), le loyer moyen pour un T3 en LLI s’établit à 15,1 €/m² par mois, soit 19 % de plus que pour un logement social PLS et 13 % de moins qu’un logement locatif privé de la même typologie.

Les données partielles obtenues sur les revenus des ménages LLI à l’entrée dans les lieux (échantillon restreint de 4 000 ménages provenant uniquement de deux opérateurs) montrent que les locataires LLI disposent de revenus « moyens supérieurs ». En moyenne, les ménages constitués de personnes seules affichent un revenu moyen net de 2 827 € par mois dans les LLI, un niveau 27 % supérieur à celui des mêmes ménages ayant récemment emménagé dans le parc locatif privé et 17 % supérieur à celui des locataires récents du parc locatif social en PLS.

Compte-tenu des niveaux de ressources des ménages LLI et des loyers plafonnés, le taux d’effort (part du revenu consacré à la dépense logement) hors charges des locataires LLI est maîtrisé avec 75 % des ménages LLI (3^e quartile) qui affichent un taux d’effort inférieur à 25 % de leurs revenus. Comme, par ailleurs, 75 % des locataires du parc privé affichent un taux d'effort inférieur à 38 %, on peut en conclure à ce stade que les LLI permettent aux ménages intermédiaires, non éligibles au logement social, de bénéficier d’un logement avec un niveau de loyer maîtrisé, bien inférieur à celui du parc privé.

Qu’est-ce que le LLI ?

Depuis son instauration en 2014, le LLI désigne un logement à loyer plafonné par l’État positionné entre les plafonds de loyers du logement social et les loyers libres pratiqués dans le parc locatif privé.

Historiquement, les LLI sont produits par des filiales d’Action Logement et de la Caisse des Dépôts et Consignations et par des bailleurs sociaux. Le dispositif ne s’applique que dans les zones tendues d’un point de vue de l’offre locative, soit les zones A bis, A et B1 du zonage ABC. Les opérations peuvent être produites via trois grandes filières : la construction ou l’acquisition de logements neufs, l’acquisition-amélioration de logements existants et la transformation de locaux en logements.

Le régime fiscal du LLI permet de bénéficier des avantages suivants : un taux de TVA intermédiaire à 10 % et une créance d’impôt équivalent au montant de TFPB (taxe foncière sur la propriété bâtie) d’une durée maximale de 20 ans (cette exonération prend fin lorsque le logement est cédé). En contrepartie, l’engagement de location est de 20 ans pour le bailleur, qui peut néanmoins mettre un terme à ses avantages s’il décide de vendre les LLI produits. Il est permis de revendre la moitié des logements d’une opération dès la 11^e année de mise en service et la totalité des logements à partir de la 16^e année. Le dispositif est conditionné au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire qui garantissent ainsi le caractère intermédiaire du dispositif. Ces plafonds sont identiques à ceux fixés initialement pour le dispositif Pinel. Les loyers pratiqués sont inférieurs à ceux observés sur le marché du logement locatif libre et pour se voir attribuer un logement intermédiaire, le ménage locataire doit avoir à son entrée dans les lieux des ressources inférieures aux plafonds de ressources applicables.