(Re)connaître le bâti francilien pour mieux le rénover énergétiquement

En Île-de-France, la rénovation énergétique des logements représente un enjeu stratégique pour réduire la consommation d’énergie des territoires. Afin de mieux guider la déclinaison locale des objectifs nationaux et régionaux¹ d’amélioration de la performance du bâti, connaître et distinguer les caractéristiques réelles du parc résidentiel francilien est primordial, la rénovation énergétique ne pouvant s’appliquer de manière uniforme. C’est dans ce but que L’Institut Paris Region a étudié les besoins d’amélioration énergétique du parc résidentiel, associant analyse statistique et enquête de terrain auprès des acteurs publics et privés d’accompagnement des travaux.

L’Île-de-France connaît une réelle dynamique de rénovation énergétique, qui s’est progressivement étendue à partir de 2020, avec la mise en place, au niveau national, de la marque France Rénov’ et le renforcement des aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour la rénovation des logements. De 2022 à 2025, environ 57 500 logements privés en Île-de-France ont bénéficié des aides MaPrimeRénov’ de l’Anah pour une rénovation globale (copropriétés et maisons individuelles), tandis que 137 800 logements privés ont réalisé des rénovations partielles, dites par « gestes »². Sur la même période, près de 54 300 logements sociaux ont été rénovés grâce à l’éco-prêt logement social (éco-PLS). Dans le parc privé, l’année 2024 est marquée par une montée en puissance de la rénovation globale, avec 17 500 logements rénovés, contre moins de 14 500 rénovations globales subventionnées en 2023. Parallèlement, la rénovation par gestes recule, avec seulement 25 600 rénovations partielles aidées en 2024, contre 51 000 en 2023. Ces chiffres sont encourageants, indiquant une dynamique de plus en plus tournée vers la rénovation globale, plus impactante en termes de baisse des consommations. Ils sont cependant à mettre en perspective avec les 2,16 millions de logements classés en E, F et G, estimés pour l’Île-de-France en 2025 par les services statistiques de l’État. Le volume des logements énergivores illustre l’ampleur du défi à relever en Île-de-France.

DÉCRIRE LES PROFILS ARCHITECTURAUX DES LOGEMENTS FRANCILIENS

Le bâti francilien se caractérise par une forte diversité architecturale, allant du bâti rural de la Seine-et-Marne aux briques rouges des habitations à bon marché (HBM), ancêtres des HLM, de la première couronne parisienne, en passant par les grands ensembles, de La Courneuve à Grigny. En fonction des territoires, ces logements ne participent pas de manière égale à la consommation énergétique régionale. Afin d’analyser de manière différenciée les enjeux énergétiques du parc résidentiel, une typologie architecturale des logements franciliens a été réalisée grâce aux données de la base Enerter d’Énergies demain³ ; analyse enrichie par les données des tissus urbains franciliens (TUF). Elle se compose de quatre catégories d’habitat collectif (collectif ancien, grands collectifs, moyen collectif récent et petit collectif récent) et de quatre catégories d’habitat individuel (individuel ancien, villa et pavillon de banlieue, pavillon de la reconstruction et individuel récent).
Pour concentrer l’analyse sur le segment le plus énergivore du bâti résidentiel, n’ont été retenus que des logements construits avant 1991. À partir des années 1990, la construction a en effet été soumise à des normes plus contraignantes en termes de réglementation thermique, notamment l’exigence de performance minimale de l’enveloppe. Les huit catégories de la typologie architecturale établie concernent ainsi 70 % des logements et 77 % de la consommation énergétique du secteur résidentiel en Île-de-France.

En fonction de l’indicateur étudié, le poids de chacun de ces types de bâti varie. Ainsi, les maisons individuelles représentent généralement un nombre plus faible de logements, mais avec des surfaces plus grandes que l’habitat collectif, surtout en ce qui concerne les maisons construites après 1945. Ces surfaces, combinées à une faible performance de ce type de bâti, mènent à des consommations énergétiques élevées. Notons qu’en Île-de-France, les maisons individuelles ne représentent que 26 % du parc de logements, mais 50 % des consommations énergétiques du secteur résidentiel⁴. Exemple notable, les pavillons de la reconstruction, construits majoritairement entre 1945 et 1968, ne représentent que 5 % des logements franciliens, mais 9 % de la consommation énergétique du secteur résidentiel. Les caractéristiques architecturales des bâtiments sont un facteur essentiel déterminant la manière dont ceux-ci pourront être rénovés. Ainsi, il est moins complexe (et moins coûteux) d’isoler des murs sobres, en matériaux industriels, qu’une façade ouvragée, en moellons ou en pierre de taille. Le chantier se trouvera alors facilité pour des barres en plots isolés, plutôt que pour des bâtis groupés en zone dense. La mitoyenneté ou encore la présence d’un local technique ou d’une cour au sein du bâtiment peuvent déterminer la possibilité d’installation de certains systèmes de chauffage, comme les pompes à chaleur.
Enfin, le mode d’occupation des logements participe également à rendre plus ou moins facile sa rénovation : le parc social se rénove plus aisément que le parc privé. N’étant pas soumis aux mêmes logiques d’intervention que les copropriétaires (prise de décision collective, dépendance aux aides), les bailleurs sociaux mènent plus facilement des rénovations ambitieuses. Dans le parc privé, les propriétaires bailleurs, non bénéficiaires des économies d’énergie, étaient traditionnellement moins volontaires que les propriétaires occupants pour investir dans des travaux importants. Le gel des loyers et les contraintes pour la mise en location des logements énergivores ont pu récemment modifier ces tendances dans certaines copropriétés.

UN BESOIN DE RÉNOVATION PARTICULIÈREMENT FORT POUR PLUSIEURS CATÉGORIES DE BÂTI

Tous les logements ne sont ainsi pas confrontés aux mêmes besoins d’intervention et aux mêmes freins en termes de rénovation énergétique. Les grands collectifs, le petit collectif récent (d’avant 1991) ainsi que le collectif ancien représentent ainsi des cibles de rénovation énergétique prioritaires en Île-de-France, compte tenu du nombre de logements concernés (2,4 millions) et de leur contribution à la consommation énergétique du secteur résidentiel (43 %). Les pavillons de la reconstruction et l’individuel récent constituent également des cibles importantes à l’échelle de la région, en raison de leur très mauvaise performance énergétique, pour les uns, et de la surface importante des logements, pour les autres. Il s’agit de deux types de bâti pour lesquels les freins techniques à la rénovation sont moindres. Cependant, l’habitat individuel présente la difficulté de devoir mobiliser chaque propriétaire individuellement, là où l’habitat collectif permet de raisonner à l’échelle de l’immeuble.
Au regard des dynamiques visibles en Île-de-France, il ressort que, parmi les cibles prioritaires à rénover, un seul type de bâti bénéficie actuellement d’un modèle technique et économique de rénovation énergétique arrivé pleinement à maturité : il s’agit des grands collectifs, ces immeubles emblématiques des Trente Glorieuses. Logements sociaux pour 42 % d’entre eux, ils réunissent des caractéristiques qui font consensus auprès des professionnels et acteurs de terrain afin de qualifier un bâtiment « simple » à rénover énergétiquement.
Les retours d’expérience disponibles⁵ sur les immeubles privés et sociaux ayant réalisé un projet de rénovation énergétique en Île-de-France montrent qu’ils possèdent à plus de 80 % un chauffage collectif. Il s’agit de l’un des principaux critères facilitant l’intervention sur ce poste, dans le cadre d’une rénovation énergétique globale en logement collectif. L’analyse des rénovations réalisées confirme aussi que près de 62 % des projets concernent des immeubles construits entre 1945 et 1975. Cela démontre que l’effort de rénovation énergétique s’est jusqu’à présent concentré sur le parc n’ayant bénéficié d’aucune réglementation thermique, la première norme thermique datant de 1974.
Pour autant, ce ne sont pas les passoires thermiques qui ont été rénovées en priorité. En effet, les immeubles étiquetés F ou G ne représentent que 14 % des opérations de rénovation recensées. Ce sont plutôt des bâtiments avec une performance dite « intermédiaire » (DPE C, D ou E) qui ont le plus bénéficié de la rénovation énergétique globale. Il faut d’ailleurs signaler que, plus les copropriétés ont initialement une bonne performance, plus il est facile d’atteindre les meilleures étiquettes énergétiques après rénovation. Même rénovées, les passoires thermiques (F et G) analysées restent majoritairement dans les catégories énergivores (E, F et G) et n’atteignent que très rarement un niveau de performance A ou B.

LES ANGLES MORTS DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE

Les 25 bâtiments analysés qui restent dans les classes E, F ou G malgré une rénovation énergétique se ressemblent dans leurs caractéristiques. Il s’agit d’immeubles anciens, de petite taille et en chauffage individuel. Ces bâtiments se prêtent ainsi a priori peu aux modes de rénovation les plus classiques (isolation thermique par l’extérieur - ITE, changement et décarbonation du système de chauffage, etc.). Ainsi, les petites copropriétés anciennes atteignent moins souvent un bon niveau de performance énergétique lorsqu’elles sont rénovées que des immeubles de taille plus importante.
Par ailleurs, dans le parc privé, les très petits immeubles (moins de 15 logements) sont généralement très peu représentés parmi les rénovations énergétiques réalisées, comptant pour moins de 10 % des projets recensés. Les acteurs interrogés expliquent qu’il y a aujourd’hui un déficit d’entreprises qui interviennent sur ce segment, pointant en premier lieu un enjeu financier. Le coût de rénovation par logement est souvent plus élevé en raison de certains coûts incompressibles des travaux (achat des équipements de chauffage, coût des échafaudages…), répartis sur un faible nombre de copropriétaires. Les acteurs franciliens témoignent également d’une « course » des bureaux d’études et des entreprises de travaux vers les segments les plus rentables à rénover, c’est-à-dire les grands immeubles, avec une probabilité forte de pouvoir toucher les subventions nationales. La montée en puissance des projets de rénovation énergétique a rendu plus sélectifs les professionnels, qui ont désormais le choix d’orienter leur activité vers les immeubles les plus rentables. Cela a entraîné, ces dernières années, une augmentation du seuil de nombre de logements à partir duquel une copropriété devient intéressante pour ces entreprises. Ce dernier serait passé de 30 à 60 lots aujourd’hui, excluant de facto une part importante du parc résidentiel francilien. Par conséquent, plusieurs catégories de bâti constituant, selon notre analyse, des cibles prioritaires pour la réduction de la consommation d’énergie en Île-de-France sont encore peu rénovées. Les logements du collectif ancien et du petit collectif récent représentent ensemble 28 % de la consommation énergétique du secteur résidentiel. Pour autant, un modèle économique viable pour leur rénovation et le déploiement massif de solutions techniques adaptées à ces cibles semblent aujourd’hui manquer. Enfin, la rénovation énergétique globale de l’habitat individuel semble moins développée en Île-de-France⁶ que pour l’habitat collectif, et le suivi des rénovations effectuées est plus complexe. En effet, les Espaces Conseil France Rénov’ suivent rarement les ménages tout au long de leur projet, et les déclarations préalables de travaux ne sont pas toujours réalisées.

AMBITION ÉNERGÉTIQUE ET PRÉSERVATION DU PATRIMOINE FRANCILIEN

Une part importante du bâti ancien francilien, construit avant 1946, se caractérise par sa valeur architecturale et patrimoniale. L’Île-de-France, région capitale d’un État resté très longtemps centralisé, bénéficie d’une concentration et d’un héritage exceptionnels de lieux et monuments historiques. Elle compte ainsi des servitudes patrimoniales particulièrement nombreuses et importantes, réparties sur l’ensemble du territoire, tant urbain que rural. Les logements situés dans ces servitudes sont dès lors soumis à des réglementations spécifiques visant à conserver leurs spécificités architecturales. Ces réglementations contraignent le plus souvent les solutions techniques possibles à mettre en oeuvre pour améliorer leur performance énergétique.
De ce fait, près de 2 620 000 logements s’inscrivent dans les abords d’un monument historique, soit 44 % des logements franciliens. Il s’agit de la protection qui a le plus fort impact sur les logements par son ampleur et par ses effets réglementaires, suivie des sites inscrits, qui concernent près d’un million de logements (certains sites couvrent de très grandes superficies, à l’instar du Parc naturel régional du Vexin français). Les sites patrimoniaux remarquables, qui offrent une protection particulièrement forte, assurent, quant à eux, la protection de près de 240 000 logements. La région totalise ainsi près de trois millions de logements situés dans ces espaces, soit 51 % du parc résidentiel. Dans la majorité des cas, ces bâtiments sont exemptés des obligations réglementaires de réaliser des travaux d’isolation lors de gros travaux de rénovation de la façade et, pour la plupart, les ITE sont proscrites dans ces espaces. Pour un certain nombre d’espaces protégés, les travaux sont soumis à l’autorisation préalable du maire, nécessitant l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France.
L’analyse de la typologie des logements situés dans ces espaces protégés montre que la majorité (69 %) des tissus urbains concernés sont des tissus d’habitat individuel. L’accompagnement de ces tissus diffus pose un défi particulier puisque leur rénovation se pratique rarement avec l’accompagnement d’un architecte, qui représente un coût important pour le propriétaire. Ainsi, le risque est plus élevé, pour ce segment du parc, d’une prise en compte insuffisante de l’articulation entre performance énergétique et protection patrimoniale dans la conception des projets de rénovation.

VERS UN ACCOMPAGNEMENT DIFFÉRENCIÉ DU PARC RÉSIDENTIEL

Dans le contexte d’une demande croissante de travaux et d’une filière de rénovation énergétique de plus en plus structurée, la dynamique actuelle se concentre majoritairement sur les bâtiments présentant des gains énergétiques élevés et avec un bon rapport coût/efficacité, c’est-à-dire le bâti des Trente Glorieuses. Par conséquent, il faut désormais aller chercher des gisements d’économies d’énergie plus difficiles à obtenir, nécessitant de mobiliser des segments du parc pour lesquels il n’existe pas encore de modèles économiques adaptés. En effet, nous observons que certains segments du parc de logements pourront, même rénovés, ne prétendre qu’à des gains plus faibles que le reste du parc de bâtiments en raison des contraintes patrimoniales ou financières auxquelles ils sont soumis. Il s’agit en partie de catégories de logements qui génèrent pourtant une part importante des consommations d’énergie du parc résidentiel francilien. Afin d’agir sur ces logements, les collectivités territoriales doivent s’emparer des outils existants et en inventer, en cohérence avec les caractéristiques propres à leurs territoires. Il existe déjà, dans les territoires franciliens, un certain nombre d’initiatives portées localement et allant dans ce sens. Enfin, les politiques d’efficacité énergétique devront obligatoirement s’articuler avec d’autres leviers sur les segments les plus difficiles à rénover, comme la sobriété énergétique ou encore une action priorisée sur la décarbonation du système de chauffage ; tout en s’inscrivant dans une approche qui dépasse la seule dimension énergétique pour amener les ménages vers des logements plus sains et agréables à habiter, qui protègent leurs occupants en hiver, mais aussi en été.■

1. Les objectifs de rénovation énergétique des logements sont fixés par l’État dans la Stratégie nationale bas carbone, qui vise à atteindre un parc bâti en moyenne à basse consommation énergétique à l’horizon 2050. La déclinaison régionale de ces objectifs est faite via le Schéma régional climat-air-énergie. Les intercommunalités doivent définir des trajectoires locales de réduction de leurs consommations d’énergie dans le cadre des Plans climat-air-énergie territoriaux.
2. Drieat, Drihl, « Les chiffres du bâtiment francilien », bilans trimestriels de 2022 à 2025.
3. Le modèle Enerter développé par Énergies demain réalise une description du parc de logements grâce aux données du Recensement général de la population publiées par l’Insee en 2020. Ces informations sont enrichies par une typologie architecturale des bâtiments en fonction des territoires ainsi que par une estimation des rénovations énergétiques déjà menées dans les logements. L’année de référence pour la description du parc est 2017. En se basant sur les caractéristiques architecturales des bâtiments, la consommation énergétique conventionnelle est calculée pour chaque logement.
4. Selon les modélisations de 2019 d’Airparif pour le Réseau d’observations statistique de l’énergie et des gaz à effet de serre en Île-de-France (ROSE).
5. Il s’agit d’un échantillon de 390 projets de rénovation énergétique recensés par la plateforme CoachCopro (animée par l’Agence parisienne du climat) et par l’observatoire BBC (animé par l’association Effinergie).
6. Sur le marché immobilier, les maisons énergivores sont pourtant pénalisées dans des proportions similaires aux appartements en Île-de-France (en 2024, en grande couronne, une maison classée en G est en moyenne vendue 16 % moins cher qu’une maison classée en D, et un appartement classé en G 17 % moins cher qu’un appartement classé en D, selon les Notaires de France ; en petite couronne, la différence est de -11 % pour les maisons et de -14 % pour les appartements).