Quel impact des locations saisonnières à l'année au cœur de l'agglomération parisienne ?

Portée par des plates-formes comme Airbnb, la location saisonnière (de courte et moyenne durées, inférieures à neuf mois) a connu une croissance fulgurante au sein de l’agglomération parisienne au cours des années 2010. À côté de ménages occupants à la recherche de revenus d’appoint occasionnels, des investisseurs ont dédié des logements à l’année à ce type de locations, au risque de déstabiliser certains marchés immobiliers locaux. L’Institut Paris Region propose un état des lieux d’avant-crise sur la question.

Paris, champion des locations saisonnières touristiques

Le développement de la location saisonnière, par son impact sur le parc de logements, contribue à tendre le marché du logement, surtout à Paris. Entre 2011 et 2017, période d’implantation d’Airbnb sur le marché parisien, alors que le nombre total de logements continue à augmenter dans la capitale, le nombre de résidences principales diminue, au profit des logements inoccupés*. Avant ce retournement engagé au début des années 2010, le nombre de résidences principales augmentait à Paris depuis la période intercensitaire 1990-1999 (cf. graphique).

Ces locations saisonnières à l’année représentent 41 % des logements inoccupés supplémentaires dénombrés à Paris entre 2011 et 2017. Le développement des plates-formes touristiques type Airbnb et de l’offre locative saisonnière contribue donc très largement à retirer du marché des logements destinés aux ménages, au profit de courts séjours. Cette évolution s’inscrit toutefois dans un mouvement plus général de progression des résidences inoccupées à Paris depuis le tournant des années 2010.
L’impact des locations saisonnières à l’année dans l’évolution du parc de logements inoccupés se révèle particulièrement important dans quatre arrondissements centraux (du 3^e au 6^e). Dans ces arrondissements, la quasi-totalité de la progression des logements inoccupés est imputable à la location saisonnière à l’année. À l’inverse, cette même contribution est inférieure à 25 % dans d’autres arrondissements comme les 7^e, 12^e, 13^e, 14^e et 15^e.
Ainsi, il n’y a pas de véritable corrélation entre le nombre de locations saisonnières à l’année d’un arrondissement et la contribution estimée de ce parc spécifique à la hausse de son parc inoccupé. De tous les arrondissements parisiens, le 15e a enregistré la plus forte progression de son parc inoccupé entre 2011 et 2017, mais la location saisonnière à l’année n’a compté que pour 21 % de cette évolution. Cette forte hausse traduit avant tout le développement de « pied-à-terre » plus classiques, dont l’achat ne relève pas directement d’une optique opportuniste d’investissement dans le locatif de courte durée, mais plutôt de pratiques de doubles résidences. De même, la contribution des locations saisonnières reste inférieure ou égale à 50 % dans des arrondissements concentrant un nombre important de locations saisonnières comme les 10^e, 11^e et 18^e. 
Ayant dû faire face à une croissance fulgurante du parc de locations saisonnières en son sein au cours des années 2010, la mairie de Paris est aux avant-postes en matière de régulation du secteur. Elle a institué dès 2014, dans la foulée de la possibilité ouverte par la loi Alur, un régime d’autorisation et de compensation des locations saisonnières à l’année, c’est-à-dire une obligation pour le bailleur de transformer des surfaces commerciales en logements, en contrepartie de la surface d’habitation perdue au profit d’une ou plusieurs locations saisonnières à l’année. Elle a par ailleurs mis en place une télédéclaration préalable obligatoire des locations saisonnières sur son territoire dès le 1^er décembre 2017. 
 

Une possible propagation des problématiques parisiennes dans d’autres secteurs de l’Île-de-France ?

Au regard du centre parisien, la problématique des locations saisonnières reste pour le moment moins aiguë dans le reste de la métropole.

Tout d’abord, peu de communes se sont d’ores et déjà emparées des nouveaux outils de régulation mis à leur disposition depuis le milieu des années 2010 par le législateur, signe d’une volonté de suivi renforcé du phénomène sur leur territoire. Au 1er janvier 2021, en dehors de Paris, seules 18 communes franciliennes (sur plus de 1 280) avaient mis en place une télédéclaration préalable obligatoire des locations saisonnières sur leur territoire, et seules 15 des mesures de compensation. Ces régulations n’étant toutefois effectives que depuis très récemment, le nombre de communes amenées à s’en saisir devrait encore croître à l’avenir.

En attendant, peu de communes franciliennes ont connu, à l’instar de Paris, une diminution véritablement marquée de leur parc de résidences principales sur la période récente : ainsi, seules 22 en ont perdu plus de 50 entre 2011 et 2017. Finalement, trois communes se distinguent véritablement par des pertes plus conséquentes : Rueil-Malmaison (-445), Neuilly-sur-Seine (-785) et Courbevoie (1 940). Elles ont toutes mis rapidement en place une télédéclaration préalable des meublés de tourisme en 2018-2019, disposition complétée, dans le cas de Neuilly-sur-Seine et de Courbevoie, d’une compensation obligatoire des locations saisonnières à l’année créées, et ce « dès le premier logement ». Hormis ces cas spécifiques, l’hypothèse pourrait être faite que des communes ayant vu leur parc résidentiel continuer à progresser ces dernières années pourraient considérer la régulation du développement du parc locatif saisonnier comme moins urgente. Toutefois, une très forte croissance du parc inoccupé, même combinée à une croissance soutenue du parc de résidences principales, peut amener des communes à réagir face à une captation importante des nouveaux logements créés au profit des résidences secondaires et occasionnelles : c’est en particulier la situation des communes voisines d’Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt, qui ont, elles aussi, fait le choix de mettre en place une télédéclaration et une compensation au premier logement. 
Mais, de manière générale, la contribution des locations saisonnières à la croissance du parc de logements inoccupés reste faible hors de la capitale. Elle n’est supérieure à 20 %, en 2017, que dans 23 communes de petite et grande couronnes, où la croissance du parc inoccupé est d’au moins 50 logements (cf. carte) – et c’est notamment le cas dans les pôles touristiques majeurs de grande couronne que sont Versailles et Val d’Europe (Disneyland Paris). Parmi cette vingtaine de communes qui sont les plus concernées par le phénomène, une seule (Versailles, où la contribution estimée des locations saisonnières au développement du parc inoccupé atteint les 30 %) a mis en place à l’heure actuelle une télédéclaration obligatoire des meublés de tourisme.
Les quelques rares communes présentant des contributions particulièrement élevées – comparables à celles des arrondissements centraux parisiens les plus affectés –, comme Vincennes, Clichy ou encore Charenton-le-Pont, se caractérisent quant à elles par des croissances limitées de leur parc inoccupé.

Se projeter au-delà de la crise sanitaire

À l’instar de l’ensemble du secteur touristique, le paysage de la location saisonnière en Île-de-France a été très largement bouleversé par la crise sanitaire, qui a fait fondre les revenus des bailleurs, et notamment de ceux qui exploitaient leur bien en location saisonnière à l’année. De nombreux sites spécialisés et articles de presse ont ainsi décrit le reflux d’une partie de ces investisseurs vers la location meublée classique de longue durée. Reste bien entendu la question cruciale de l’après-crise, lorsque l’activité touristique francilienne aura repris son rythme de croisière. Si l’on peut s’attendre à un fort redémarrage de la location saisonnière une fois la crise passée, la géographie du secteur est toutefois certainement appelée à évoluer. La mise en place d’une véritable régulation des locations saisonnières à l’année au niveau national (dont la validité juridique vient d’être confirmée au niveau européen après des années de procédures entre bailleurs, collectivités locales et plates-formes spécialisées) devrait a priori signer la fin du « far-west » réglementaire qui a longtemps perduré au cœur des métropoles et principaux pôles touristiques. Pour peu que les mécanismes de contrôle et de sanction se révèlent efficients, cette nouvelle régulation permettra de limiter tout nouvel essor incontrôlé.

Le développement désormais entravé à Paris et dans les communes en cœur de marché devrait alimenter la dynamique centrifuge des locations saisonnières à l’année vers le reste de la région, au sein de communes moins régulées. En effet, si la focalisation sur Paris intra-muros et le cœur de la métropole a mis en avant des antagonismes entre collectivités locales et bailleurs/plates-formes de locations saisonnières, les communes plus excentrées pourraient, au contraire, tirer profit de ces plates-formes pour développer une offre d’hébergement touristique abondante et structurée. Ces évolutions seront à n’en pas douter favorisées par un projet de transport structurant comme le Grand Paris Express, ou encore par certaines retombées potentielles de la crise sanitaire (développement d’un tourisme vert, de proximité, essor du télétravail, etc.).