L'habitat pavillonnaire en Île-de-France

13 juin 2024ContactDamien Delaville, Alienor Heil-Selimanovski, Lucile Mettetal, Anne-Claire Davy

Avec 1,5 million de logements, le pavillonnaire francilien loge aujourd’hui un peu plus d’un quart des ménages de la région. C’est une forme d’habitat désirée et souhaitée par une grande partie des Français et qui permet d’accueillir des populations aux profils divers. Manque de mixité générationnelle et sociale (risque de clubbisation), dépendance à l’automobile, empreinte environnementale, le pavillonnaire est souvent combattu par certains élus, des environnementalistes et des urbanistes. L’émergence de la loi climat et résilience amplifie ces oppositions avec, d’un côté, l’objectif de réduire l’urbanisation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, et, de l’autre, celui de poursuivre la construction de logements en France en intensifiant l’existant. Face aux injonctions contradictoires, l’équation paraît difficile à résoudre : comment continuer à construire près de 70 000 logements de qualité par an en Île-de-France qui répondent aux besoins et aspirations des Franciliens, sans urbaniser et artificialiser des espaces naturels et de pleine terre ? Comment loger les ménages, notamment les plus modestes, en évitant leur éviction vers des territoires plus éloignés ? Comment préserver les qualités du pavillonnaire tout en accompagnant ses évolutions ?

Chiffres clés ÎDF

  • 1,5 million de maisons individuelles
  • 3,9 millions d'habitants dans le pavillonnaire (soit 27 % des ménages franciliens)
  • 20 % des maisons sont occupées par une personne seule
  • 30 % des occupants sont âgés de 65 ans et plus
  • 40 % des maisons sont occupées depuis plus de 20 ans par le même occupant
  • 22 % des occupants sont des cadres
  • 80 % des surfaces dédiées à l'habitat sont des maisons individuelles et leurs jardins (selon le MOS)
  • 6 000 logements collectifs environ sont construits chaque année après démolitions de maisons individuelles.
  • La densification « douce » produit quant à elle environ 4 500 maisons par an

Source : Insee-RGP 2019

Franciliens cherchent maison individuelle au vert, à 1 h max de Paris

La crise sanitaire et le développement du télétravail ont ravivé l’envie d’espace. Résultat, les prix des maisons ont augmenté en grande et en troisième couronne franciliennes, particulièrement au sein des territoires bénéficiant d’une certaine proximité avec l’agglomération parisienne, mais aussi au sein d’autres agglomérations, comme celles de Reims ou d’Orléans. L’analyse des transactions immobilières* montre que le marché des maisons a globalement mieux résisté à la crise sanitaire que celui des appartements. Sur la période 2019-2021, les ventes de maisons ont légèrement décru (- 8,9 %) dans la zone dense (Paris et la petite couronne), mais ont continué à augmenter en grande et en troisième** couronne (respectivement + 2,6 % et + 4,6 %), contrairement aux ventes d’appartements. Cette augmentation des transactions de logements individuels n’est pas seulement conjoncturelle, elle était déjà à l’œuvre les années précédentes (respectivement + 47 % et + 53 % pour la grande et la troisième couronne sur la période 2014-2021), avec un impact à la hausse sur les prix.

*Selon les données Demandes de Valeurs Foncières mises à disposition par le Cerema en open data.
**Eure, Eure-et-Loir, Loiret, Yonne, Aube, Marne, Aisne, Oise.

 

Article intégral à retrouver dans le Cahier n° 181 « À Distance, la révolution du télétravail »

L'Institut Paris Région documente régulièrement les mutations, les opportunités et les vulnérabilités liées à l'habitat individuel à travers diverses approches. Vous trouverez ci-après les principaux travaux réalisés par nos experts.

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