La caractérisation du type des bâtiments repose sur leur profil physique, leur localisation et la place réservée à la logistique. Cette typologie aboutit à distinguer six profils :

Entrepôt ou plateforme

Se caractérise par une dominante de quais de chargement/déchargement (généralement d'une hauteur de 1,10 à 1,20 m) adaptés aux poids lourds. Ces quais sont disposés sur toute la longueur du bâtiment, sur une ou plusieurs façades.

Locaux d’activités

Bâtiments de faible hauteur pouvant accueillir, en plus des espaces de production ou de stockage, une surface de bureaux. Ils intègrent généralement des quais, avec ou sans dénivelé. Cette catégorie regroupe par exemple les centres de tri, les plateformes de distribution du courrier, les locaux anciens dotés d’un quai et d’une surface de stockage réduite, ainsi que des bâtiments situés dans des parcs d’activités.

Catégorie « mixte »

Bâtiments associant une activité logistique dominante à d’autres fonctions. Il s’agit généralement d’entrepôts intégrant une partie « vitrine », constituée de bureaux en façade ou en étage, pouvant accueillir par exemple le siège d’une entreprise. Cette catégorie regroupe également des sites combinant stockage et vente, comme Metro Cash & Carry ou certains grossistes du MIN de Rungis. Plus largement, elle inclut tout bâtiment — autre qu’un immeuble — où l’activité logistique coexiste avec d’autres usages (administration, services divers, point de vente, activités de gros). Ainsi, la classe « mixte » rassemble différents profils caractérisés par l’hybridation d’une fonction logistique principale avec des activités complémentaires.

Bâtiments de logistique urbaine

Regroupent les sites urbains verticaux de toutes générations conçus dès l’origine pour une exploitation logistique.

Immeuble

L’entreprise se trouve dans un immeuble vertical qui accueille de l’habitat et/ou d’autres activités (tertiaire, …). Ici la logistique se situe en pied d’immeuble ou en sous-sol d’immeuble. Cette catégorie concerne plus particulièrement Paris.

Industriel

La surface logistique correspond, soit à la zone de stockage intégrée au site industriel, soit à des usages très spécifiques, comme le stockage et la manutention de coils (bobines de métal laminé pesant entre 5 et 30 tonnes).

La « skyline » logistique francilienne :
hauteur et diversité

Au fil des décennies, les modèles immobiliers se sont diversifiés. Les bâtiments logistiques, en particulier les entrepôts ou plateformes, s’élèvent un peu plus, en réponse aux évolutions de l’intralogistique*, pour tendre vers une urbanisation plus intensive, tout en respectant les normes réglementaires.

Cette verticalisation touche également les parcs d’activités, dont une partie correspond à des actifs assimilables à la logistique, notamment urbaine.
La verticalité se traduit aussi en cœur urbain avec des immeubles préexistants qui allouent quelques dizaines ou centaines de mètres carrés aux fonctions fret ou logistique, le plus souvent en rez-de-chaussée ou en sous sol.

La classe la moins élevée (4 à 7,5 m) est la plus présente (32 % des bâtiments de plus de 3 000 m²). Elle correspond globalement à deux profils de notre typologie (les locaux d’activités et la catégorie mixte) et les classes de surfaces limitées. Les bâtiments de 9 à 12 mètres (30 %) suivent de très près cette première catégorie. Ils correspondent aux entrepôts et plateformes qui se sont déployés au fil des décennies.

Distance aux infrastructures modales : la dépendance à la route

Une localisation logistique optimale dépend de la proximité aux grands axes routiers : dans l’échantillon étudié, la quasi-totalité des bâtiments sont situés à moins de 5 km d’un axe majeur. À l’inverse, les distances aux terminaux ferroviaires et fluviaux varient davantage, révélant que la route demeure la clé de voûte de la chaîne multimodale.

Les entrepôts de plus de 50 000 m² — qui représentent 20 % de la surface totale — sont souvent situés loin des infrastructures multimodales. Dans 43 % des cas, ils se trouvent à 20 à 30 km d’un terminal fluvial, et dans 39 % des cas, à cette même distance d’un terminal ferroviaire. Souvent implantés en extension urbaine, ces grands sites concentrent d’importants volumes mais s’éloignent des terminaux fluviaux (Gennevilliers, Bonneuil-sur-Marne) et ferroviaires (Valenton) historiques, ce qui limite leurs perspectives de report modal, d’un point de vue économique.

Malgré des accès théoriquement possibles au fluvial ou au ferroviaire, la route reste l’élément central du fonctionnement logistique.

Usages et localisation du bâti logistique

La logistique suit les dynamiques d’urbanisation de l’Île-de-France. Selon le MOS 2021, les espaces d’activités (20 %) constituent la première occupation du sol dans un rayon de 500 mètres autour du bâti logistique, suivis des espaces ouverts artificialisés* (15 %) et des emprises de transport* (14 %).

Lorsque l’on resserre le périmètre d’analyse, de nouvelles configurations apparaissent, reflétant les différentes phases d’urbanisation et de densification de la région.

À l’intérieur de l’A86, territoire particulièrement dense, l’habitat collectif (32 %) se situe fréquemment à moins de 500 m du bâti recensé, devant les activités (17 %) et les emprises de transport (17 %), illustrant la place de la logistique au cœur de la fabrique urbaine.

Entre l’A86 et la Francilienne, on retrouve le triptyque caractéristique de la région : activités (23 %), espaces ouverts artificialisés (17 %) et infrastructures de transport (16 %). C’est dans cet espace intermédiaire que les fonctions se croisent, se densifient et que la logistique atteint sa plus forte présence à l’échelle régionale en nombre de bâtiments de plus de 3 000 m² (45 %).

En troisième couronne, au-delà de la Francilienne, où se développent de grands sites logistiques, les espaces agricoles (24 %) deviennent les premiers voisins du bâti identifié, devant les activités (19 %) et les espaces ouverts artificialisés (15 %).