Quelles recompositions de l'offre locative privée en Île-de-France ? Vers un modèle moins centré sur Paris

Trop souvent abordé comme une simple variable d’ajustement entre propriété occupante et parc social, destinée à être « régulée par le marché » (au-delà de certaines incitations fiscales) et sur laquelle les élus et les documents de planification n’auraient finalement que peu de prise, le parc locatif privé demeure à bien des égards le parent pauvre des études sur le logement francilien. Ainsi, malgré son importance dans le fonctionnement des marchés du logement métropolitain¹, peu de travaux sur le sujet, a fortiori territorialisés, ont vu le jour depuis l’édition 2013 de l’Atlas des Franciliens².

Plus de dix années plus tard, alors que les problématiques liées au parc locatif privé n’ont jamais semblé si aiguës, peut-on mettre en évidence certaines des causes à l’origine de la crise aujourd’hui mise en avant par les professionnels du secteur et dans les médias ? Peut-on territorialiser cette crise et identifier des profils de ménages confrontés en première ligne à ses effets ?

Même si certaines tendances actuelles étaient déjà amorcées dans la deuxième moitié des années 2000, il nous a semblé nécessaire, pour débuter notre série de « chroniques du locatif privé », d’en revenir aux fondamentaux. Dans cette première chronique et la suivante, nous analyserons (à travers les données des recensements de la population), d’une part, les dynamiques spatiales de développement du parc locatif privé, ainsi que ses grandes caractéristiques, et, d’autre part, les évolutions du profil des ménages qui l’occupent.

Une offre locative privée qui progresse à l’échelle de l’Île-de-France

Contrairement à ce que peut donner à voir une vision uniquement parisienne des enjeux, l’offre locative privée ne décline pas en Île-de-France. Le nombre de logements locatifs privés offerts à la location, qui avait atteint son plus bas étiage en 2006, augmente régulièrement depuis. La région comptait ainsi 1,54 million de logements locatifs privés en 2022, soit près de 234 000 logements de plus qu’en 2006 et une croissance de plus de 15 % en seize ans, à un rythme plus rapide que celle du parc de résidences principales (11,6 %) et proche de celle du parc total de logements (14,4 %).

L’effritement du poids et du volume du parc locatif privé s’est en fait réellement joué à partir des années 1980 jusqu’au tournant des années 2000. La part du parc total de logements consacré au locatif privé a ainsi reculé de 31,3 % en 1982 à 24,7 % en 2006, sous l’effet combiné du bond de la propriété occupante (de 34,7 % du parc en 1982 à 42,9 % en 2006), du développement de l’offre locative sociale (de 16,6 % à 20,2 %). L’équilibre entre les différents segments du parc s’est ensuite stabilisé au cours des années 2000. Différents dispositifs de soutien à l’investissement locatif sont en effet venus freiner le recul de l’offre locative privée³, tandis que dans le même temps, la hausse des prix immobiliers et le durcissement des conditions d’accès à la propriété ont mis un terme à l’augmentation de la part des propriétaires⁴.

Mais de nouvelles tendances sont à l’oeuvre depuis les années 2010, avec une inflexion à la baisse de la part du parc occupé en propriété (41,5 % du parc total en 2022), la stabilisation du poids du parc social (à 19,4 %, sous l’effet du poids des démolitions de la rénovation urbaine, de la dégradation des conditions de financement des bailleurs et du ralentissement de la construction sociale) et un léger rebond du parc locatif privé en fin de période (25,4 % en 2022). Par ailleurs, la part des logements secondaires et vacants repart nettement à la hausse.

Mais un parc locatif privé qui s’érode dans l’hypercentre et connaît un fort mouvement de déconcentration

Le parc locatif privé est historiquement concentré dans la partie la plus centrale de l’agglomération. La moitié du parc locatif privé se concentre dans seulement 42 communes et arrondissements parisiens (sur 1 285), et les trois quarts du parc dans 122. Paris intra-muros reste l’épicentre de cette offre : les dix grands arrondissements parisiens périphériques (du 11^e au 20^e) abritent chacun en 2022 plus de 30 000 logements locatifs privés en résidence principale, tandis que les deux communes extra-muros les mieux fournies en la matière, Boulogne-Billancourt et Saint-Denis, n’en accueillent respectivement « que » 23 300 et 21 100. Ce sont également dans ces mêmes communes du centre de l’agglomération que la part dévolue au parc locatif privé dans l’ensemble du parc de logements est la plus importante : elle est de 35 % à Paris, mais dépasse également les 30 % dans beaucoup de ses communes limitrophes, et les 20 % dans la grande majorité des communes de petite couronne.

Cette hyper-concentration tend cependant à se réduire, avec un recul toujours plus prononcé de l’offre à Paris et dans les communes valorisées du cœur de l’agglomération. Ces dernières ont vu leur rentabilité locative s’éroder progressivement sous l’effet de la forte augmentation des prix immobiliers entamée dès les années 2000, de nombreux logements locatifs privés y étant alors réorientés vers d’autres usages (propriété occupante, meublés de tourisme⁵, résidences secondaires ou même vacance⁶, etc.).

En parallèle s’est engagé un mouvement de déconcentration au profit du reste de la région, notamment des pôles urbains de petite et grande couronne. Entre 2006 et 2022, alors que la capitale enregistrait un recul de son parc locatif privé de 3 % (-16 208 logements), la grande couronne a, de son côté, progressé de 42 % (+137 535 logements locatifs privés supplémentaires) et la petite couronne de 23,7 % (+112 258 logements). Paris qui représentait 43 % de l’offre locative privée régionale en 1982, près de 39 % en 2006, n’en accueille plus que 32 % en 2022 quand, à l’inverse, la part de la grande couronne est passée de 25 % à 30 %, la petite couronne continuant de son côté à accueillir une part croissante de cette offre (de 36 % à 38 %).

Un peu plus de 250 communes ont connu une contraction de leur parc locatif privé sur la période 2006-2022, dont 70 environ perdant plus de 20 logements. Mais l’évolution la plus problématique – du point de vue quantitatif comme en termes de fonctionnement des marchés locatifs métropolitains – a été la perte, parfois très importante, de logements locatifs privés dans une grande partie des arrondissements parisiens (à l’exception des 9^e, 13^e, 14^e et 19^e arrondissements⁷), ainsi que dans d’autres communes centrales valorisées au parc locatif traditionnellement très développé (Courbevoie, Puteaux, Vincennes, Saint- Mandé, Neuilly-sur-Seine, etc.). Par ailleurs, dans la plupart des cas (hormis quelques exceptions comme les 5^e et 6^e arrondissements ou encore Neuilly-sur-Seine), cette contraction s’est effectuée alors même que la commune voyait son parc de logements continuer à croître. On repère également d’autres communes avec un profil proche, où le parc locatif privé, s’il a bien connu une légère augmentation depuis 2006, n’a cependant pesé que très faiblement dans la croissance totale du parc de logements (Clichy-sur- Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Montrouge, Le Kremlin-Bicêtre ou Nogent-sur-Marne, par exemple).

À l’inverse, de nombreuses autres communes de l’agglomération ont constaté une augmentation marquée de leur parc locatif privé sur la même période, avec un poids important de ce dernier dans la croissance de leur parc total de logements. Les augmentations les plus importantes en volumes s’observent, d’une part, dans certaines communes moins valorisées de petite couronne, en particulier en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, que ce soit sous l’effet de dynamiques de diversification du parc liées à une politique de renouvellement urbain ou en lien avec des phénomène de division pavillonnaire, qui tendent à remplacer un parc de grands logements occupés en propriété par des logements plus petits et plus souvent locatifs⁸. Le parc locatif privé augmente aussi, d'autre part, fortement dans des pôles urbains majeurs de grande couronne, où il vient répondre à la diversification des besoins des habitants des territoires périurbains, en leur offrant davantage la possibilité de se maintenir dans leurs territoires d’ancrage s’ils le souhaitent.

L’offre locative privée a progressé de plus de 6 600 résidences principales dans des communes comme Aubervilliers ou Saint-Denis, de plus de 3 500 résidences principales à Argenteuil, Cergy, Massy et Nanterre, Corbeil-Essonnes, Ivry-sur-Seine, etc., avec des contributions à l’augmentation du parc de logements dépassant souvent les 50 %.

Un doublement de l’offre meublée qui se diffuse et s’étend à de nouveaux types de logements

La progression du parc locatif privé est essentiellement due, ces dernières années, au développement du segment de l’offre meublée, avec un nombre de logements loués sous ce régime multiplié par 2,4 en Île-de- France entre 2006 et 2022 (voire par plus de 3 en Essonne, dans les Yvelines, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise), quand l’offre louée vide n’a, elle, progressé que très faiblement (+2,4 %). La part de logements privés loués meublés est passée de 11 % de l’offre locative privée totale à près de 23 % à l’échelle régionale. Elle dépasse désormais les 20 % dans tous les départements de petite couronne et 15 % dans ceux de grande couronne.

Un parc toujours plus concentré sur les petites surfaces, une offre familiale qui recule

L’offre francilienne tend à se concentrer sur l’offre de petites surfaces, plus rentables au mètre carré, mais aussi plus faciles à louer en raison de loyers faciaux plus abordables et d’une forte demande : 63 % des logements locatifs privés comptent 2 pièces ou moins en 2022 (30,1 % sont des studios et 33 % sont des 2 pièces, contre 12 % et 20,6 % du parc de résidences principales). La spécialisation de l’offre locative privée sur les petites surfaces s’est encore renforcée depuis 2006, avec une part de logements de 2 pièces et moins en hausse de 2 points à l’échelle régionale (61,1 % en 2006).

Cette dynamique a été accentuée par le développement de la location meublée : 56 % des locations meublées sont des studios contre seulement 22,5 % des logements loués vides. Au total, ce sont même plus de huit logements loués meublés sur dix qui comptent une ou deux pièces, contre un peu moins de six logements sur dix dans le locatif vide. Les studios meublés représentent désormais près de 13 % de l’offre locative privée francilienne globale, et même 17 % à Paris, contre moins de 7 % seize ans plus tôt. 42 % des studios mis en location sont désormais loués meublés, contre 24 % en 2006.

À l’inverse, les surfaces familiales locatives, déjà rares, ne progressent que peu en volume à l’échelle régionale et voient leur part encore diminuer : seuls 14,5 % des logements locatifs privés comptent 4 pièces ou plus en 2022, contre 41,8 % du parc total de résidences principales. La part de ces grandes surfaces, déjà basse en 2006 (16,8 %), a encore reculé de 2,3 points en seize ans.

C’est encore une fois, essentiellement le produit d’une évolution parisienne où l’offre de surfaces locatives de 4 pièces a perdu près de 10 500 logements entre 2006 et 2022. Cela tient à un retrait croissant des grands logements de l’offre locative par les bailleurs privés : près du quart des appartements de plus de 4 pièces étaient occupés par des locataires privés en 2006 à Paris, quand ils ne sont plus que 20,4 % en 2022 (que ce soit sous l’effet de transferts vers la propriété occupante ou le parc social, ou encore de la division de grands logements en plus petites surfaces). Cela rend encore plus difficile l’accès et le maintien des familles avec enfants dans la capitale.

Si en parallèle, l’offre locative de grandes surfaces progresse en volumes dans le reste de la région, et notamment en grande couronne, la part des 4 pièces ou plus disponibles à la location y est bien plus faible en part (autour de 4 %, les grands logements y étant essentiellement dédiés à l’accession à la propriété ou au locatif social).