Quelles recompositions de l'offre locative privée en Île-de-France ? Vers un modèle moins centré sur Paris

Chronique du parc locatif privé n° 2   Sommaire

07 mai 2026ContactAnne-Claire Davy, Emmanuel Trouillard

Trop souvent abordé comme une simple variable d’ajustement entre propriété occupante et parc social, destinée à être « régulée par le marché » (au-delà de certaines incitations fiscales) et sur laquelle les élus et les documents de planification n’auraient finalement que peu de prise, le parc locatif privé demeure à bien des égards le parent pauvre des études sur le logement francilien. Ainsi, malgré son importance dans le fonctionnement des marchés du logement métropolitain1, peu de travaux sur le sujet, a fortiori territorialisés, ont vu le jour depuis l’édition 2013 de l’Atlas des Franciliens2.

Plus de dix années plus tard, alors que les problématiques liées au parc locatif privé n’ont jamais semblé si aiguës, peut-on mettre en évidence certaines des causes à l’origine de la crise aujourd’hui mise en avant par les professionnels du secteur et dans les médias ? Peut-on territorialiser cette crise et identifier des profils de ménages confrontés en première ligne à ses effets ?

Même si certaines tendances actuelles étaient déjà amorcées dans la deuxième moitié des années 2000, il nous a semblé nécessaire, pour débuter notre série de « chroniques du locatif privé », d’en revenir aux fondamentaux. Dans cette première chronique et la suivante, nous analyserons (à travers les données des recensements de la population), d’une part, les dynamiques spatiales de développement du parc locatif privé, ainsi que ses grandes caractéristiques, et, d’autre part, les évolutions du profil des ménages qui l’occupent.

Une offre locative privée qui progresse à l’échelle de l’Île-de-France

Contrairement à ce que peut donner à voir une vision uniquement parisienne des enjeux, l’offre locative privée ne décline pas en Île-de-France. Le nombre de logements locatifs privés offerts à la location, qui avait atteint son plus bas étiage en 2006, augmente régulièrement depuis. La région comptait ainsi 1,54 million de logements locatifs privés en 2022, soit près de 234 000 logements de plus qu’en 2006 et une croissance de plus de 15 % en seize ans, à un rythme plus rapide que celle du parc de résidences principales (11,6 %) et proche de celle du parc total de logements (14,4 %).

L’effritement du poids et du volume du parc locatif privé s’est en fait réellement joué à partir des années 1980 jusqu’au tournant des années 2000. La part du parc total de logements consacré au locatif privé a ainsi reculé de 31,3 % en 1982 à 24,7 % en 2006, sous l’effet combiné du bond de la propriété occupante (de 34,7 % du parc en 1982 à 42,9 % en 2006) et du développement de l’offre locative sociale (de 16,6 % à 20,2 %). L’équilibre entre les différents segments du parc s’est ensuite stabilisé au cours des années 2000. Différents dispositifs de soutien à l’investissement locatif sont en effet venus freiner le recul de l’offre locative privée3, tandis que dans le même temps, la hausse des prix immobiliers et le durcissement des conditions d’accès à la propriété ont mis un terme à l’augmentation de la part des propriétaires4.

Mais de nouvelles tendances sont à l’oeuvre depuis les années 2010, avec une inflexion à la baisse de la part du parc occupé en propriété (41,5 % du parc total en 2022), la stabilisation du poids du parc social (à 19,4 %, sous l’effet du poids des démolitions de la rénovation urbaine, de la dégradation des conditions de financement des bailleurs et du ralentissement de la construction sociale) et un léger rebond du parc locatif privé en fin de période (25,4 % en 2022). Par ailleurs, la part des logements secondaires et vacants repart nettement à la hausse.

Mais un parc locatif privé qui s’érode dans l’hypercentre et connaît un fort mouvement de déconcentration

Le parc locatif privé est historiquement concentré dans la partie la plus centrale de l’agglomération. La moitié du parc locatif privé se concentre dans seulement 42 communes et arrondissements parisiens (sur 1 285), et les trois quarts du parc dans 122. Paris intra-muros reste l’épicentre de cette offre : les dix grands arrondissements parisiens périphériques (du 11e au 20e) abritent chacun en 2022 plus de 30 000 logements locatifs privés en résidence principale, tandis que les deux communes extra-muros les mieux fournies en la matière, Boulogne-Billancourt et Saint-Denis, n’en accueillent respectivement « que » 23 300 et 21 100. Ce sont également dans ces mêmes communes du centre de l’agglomération que la part dévolue au parc locatif privé dans l’ensemble du parc de logements est la plus importante : elle est de 35 % à Paris, mais dépasse également les 30 % dans beaucoup de ses communes limitrophes, et les 20 % dans la grande majorité des communes de petite couronne.

Cette hyper-concentration tend cependant à se réduire, avec un recul toujours plus prononcé de l’offre à Paris et dans les communes valorisées du cœur de l’agglomération. Ces dernières ont vu leur rentabilité locative s’éroder progressivement sous l’effet de la forte augmentation des prix immobiliers entamée dès les années 2000, de nombreux logements locatifs privés y étant alors réorientés vers d’autres usages (propriété occupante, meublés de tourisme5, résidences secondaires ou même vacance6, etc.).

En parallèle s’est engagé un mouvement de déconcentration au profit du reste de la région, notamment des pôles urbains de petite et grande couronne. Entre 2006 et 2022, alors que la capitale enregistrait un recul de son parc locatif privé de 3 % (-16 208 logements), la grande couronne a, de son côté, progressé de 42 % (+137 535 logements locatifs privés supplémentaires) et la petite couronne de 23,7 % (+112 258 logements). Paris qui représentait 43 % de l’offre locative privée régionale en 1982, près de 39 % en 2006, n’en accueille plus que 32 % en 2022 quand, à l’inverse, la part de la grande couronne est passée de 25 % à 30 %, la petite couronne continuant de son côté à accueillir une part croissante de cette offre (de 36 % à 38 %).

Un peu plus de 250 communes ont connu une contraction de leur parc locatif privé sur la période 2006-2022, dont 70 environ perdant plus de 20 logements. Mais l’évolution la plus problématique – du point de vue quantitatif comme en termes de fonctionnement des marchés locatifs métropolitains – a été la perte, parfois très importante, de logements locatifs privés dans une grande partie des arrondissements parisiens (à l’exception des 9e, 13e, 14e et 19e arrondissements7), ainsi que dans d’autres communes centrales valorisées au parc locatif traditionnellement très développé (Courbevoie, Puteaux, Vincennes, Saint- Mandé, Neuilly-sur-Seine, etc.). Par ailleurs, dans la plupart des cas (hormis quelques exceptions comme les 5e et 6e arrondissements ou encore Neuilly-sur-Seine), cette contraction s’est effectuée alors même que la commune voyait son parc de logements continuer à croître. On repère également d’autres communes avec un profil proche, où le parc locatif privé, s’il a bien connu une légère augmentation depuis 2006, n’a cependant pesé que très faiblement dans la croissance totale du parc de logements (Clichy-sur- Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Montrouge, Le Kremlin-Bicêtre ou Nogent-sur-Marne, par exemple).

À l’inverse, de nombreuses autres communes de l’agglomération ont constaté une augmentation marquée de leur parc locatif privé sur la même période, avec un poids important de ce dernier dans la croissance de leur parc total de logements. Les augmentations les plus importantes en volumes s’observent, d’une part, dans certaines communes moins valorisées de petite couronne, en particulier en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, que ce soit sous l’effet de dynamiques de diversification du parc liées à une politique de renouvellement urbain ou en lien avec des phénomène de division pavillonnaire, qui tendent à remplacer un parc de grands logements occupés en propriété par des logements plus petits et plus souvent locatifs8. Le parc locatif privé augmente aussi, d'autre part, fortement dans des pôles urbains majeurs de grande couronne, où il vient répondre à la diversification des besoins des habitants des territoires périurbains, en leur offrant davantage la possibilité de se maintenir dans leurs territoires d’ancrage s’ils le souhaitent.

L’offre locative privée a progressé de plus de 6 600 résidences principales dans des communes comme Aubervilliers ou Saint-Denis, de plus de 3 500 résidences principales à Argenteuil, Cergy, Massy et Nanterre, Corbeil-Essonnes, Ivry-sur-Seine, etc., avec des contributions à l’augmentation du parc de logements dépassant souvent les 50 %.

Un doublement de l’offre meublée qui se diffuse et s’étend à de nouveaux types de logements

La progression du parc locatif privé est essentiellement due, ces dernières années, au développement du segment de l’offre meublée, avec un nombre de logements loués sous ce régime multiplié par 2,4 en Île-de- France entre 2006 et 2022 (voire par plus de 3 en Essonne, dans les Yvelines, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise), quand l’offre louée vide n’a, elle, progressé que très faiblement (+2,4 %). La part de logements privés loués meublés est passée de 11 % de l’offre locative privée totale à près de 23 % à l’échelle régionale. Elle dépasse désormais les 20 % dans tous les départements de petite couronne et 15 % dans ceux de grande couronne.

Inscrite dans le mouvement de rééquilibrage spatial de l’offre locative privée, l’offre meublée reste cependant particulièrement concentrée à Paris au regard de l’offre vide, plus diffuse dans la région : en 2022, 42 % de l’offre francilienne de logements loués meublés est implantée dans la capitale (50 % en 2006), contre 29 % des locations vides (37,5 % en 2006). À l’inverse, seules 22 % des locations meublées sont situées en grande couronne contre 32,5 % des locations vides.

Cette explosion de la location meublée est alimentée en grande partie par le développement, souvent en construction neuve, de produits locatifs spécifiques, de type résidences avec services9 ou « coliving »10, qui ciblent les étudiants, les jeunes actifs, les salariés en mobilité, les seniors, etc.11. Mais la location meublée se diffuse aussi au sein du parc existant, sous l’effet du transfert progressif d’une partie de l’offre louée vide vers ce régime au statut fiscal et réglementaire plus favorable aux bailleurs12.

Un parc toujours plus concentré sur les petites surfaces, une offre familiale qui recule

L’offre francilienne tend à se concentrer sur l’offre de petites surfaces, plus rentables au mètre carré, mais aussi plus faciles à louer en raison de loyers faciaux plus abordables et d’une forte demande : 63 % des logements locatifs privés comptent 2 pièces ou moins en 2022 (30,1 % sont des studios et 33 % sont des 2 pièces, contre 12 % et 20,6 % du parc de résidences principales). La spécialisation de l’offre locative privée sur les petites surfaces s’est encore renforcée depuis 2006, avec une part de logements de 2 pièces et moins en hausse de 2 points à l’échelle régionale (61,1 % en 2006).

Cette dynamique a été accentuée par le développement de la location meublée : 56 % des locations meublées sont des studios contre seulement 22,5 % des logements loués vides. Au total, ce sont même plus de huit logements loués meublés sur dix qui comptent une ou deux pièces, contre un peu moins de six logements sur dix dans le locatif vide. Les studios meublés représentent désormais près de 13 % de l’offre locative privée francilienne globale, et même 17 % à Paris, contre moins de 7 % seize ans plus tôt. 42 % des studios mis en location sont désormais loués meublés, contre 24 % en 2006.

À l’inverse, les surfaces familiales locatives, déjà rares, ne progressent que peu en volume à l’échelle régionale et voient leur part encore diminuer : seuls 14,5 % des logements locatifs privés comptent 4 pièces ou plus en 2022, contre 41,8 % du parc total de résidences principales. La part de ces grandes surfaces, déjà basse en 2006 (16,8 %), a encore reculé de 2,3 points en seize ans.

C’est encore une fois, essentiellement le produit d’une évolution parisienne où l’offre de surfaces locatives de 4 pièces a perdu près de 10 500 logements entre 2006 et 2022. Cela tient à un retrait croissant des grands logements de l’offre locative par les bailleurs privés : près du quart des appartements de plus de 4 pièces étaient occupés par des locataires privés en 2006 à Paris, quand ils ne sont plus que 20,4 % en 2022 (que ce soit sous l’effet de transferts vers la propriété occupante ou le parc social, ou encore de la division de grands logements en plus petites surfaces). Cela rend encore plus difficile l’accès et le maintien des familles avec enfants dans la capitale.

Si en parallèle, l’offre locative de grandes surfaces progresse en volumes dans le reste de la région, et notamment en grande couronne, la part des 4 pièces ou plus disponibles à la location y est bien plus faible en part (autour de 4 %, les grands logements y étant essentiellement dédiés à l’accession à la propriété ou au locatif social).

Un parc locatif privé polarisé entre les logements les plus anciens et les plus récents

Le parc locatif privé francilien est à la fois surreprésenté dans le bâti d’avant 1945, héritage des immeubles de rapport du parc parisien et de quelques polarités urbaines anciennes13, et dans le parc le plus récent, développé après 1990 par les promoteurs, boosté par l’investissement défiscalisé dans les territoires bâtisseurs les plus abordables.

26% du parc locatif privé date d’avant 1945, contre 22 % des résidences principales. Cela est essentiellement dû au poids du parc parisien, dont près de la moitié date de cette époque, contre seulement 17 % du parc locatif privé en petite couronne et près de 12 % en grande couronne.

À l’autre bout du spectre, le parc locatif privé est aussi plus souvent récent, en lien avec les dynamiques de construction de ces dernières décennies : 29,4 % des logements locatifs privés ont été construits après 1990 (27,6 % des logements loués vides et 35,4 % de ceux loués meublés), contre moins de 24,8 % du parc total. La surreprésentation du locatif privé s’est accentuée depuis 2006, en particulier dans tous les départements de grande couronne, ainsi, dans une moindre mesure, qu’en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne. Cette dernière période est en effet marquée, jusqu’à la crise sanitaire de 2020, à la fois par une large domination de la promotion privée dans la production de logements neufs en Île-de-France et par des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif porteurs (notamment le Scellier, puis le Pinel), en particulier en dehors des marchés les plus tendus14.

À l’inverse, le locatif privé est sous-représenté dans le parc datant de la période 1946-1990, dominée par la production sociale (en particulier en début de période avec la politique des grands ensembles) et l’accession à la propriété (politique des villes nouvelles et fortes dynamiques de périurbanisation, surtout à partir des années 1970).

Conclusion

Porte d’entrée traditionnelle des ménages entrants ou mobiles au sein de la région, historiquement recherché pour sa centralité (proximité travail, études, etc.), le locatif privé a progressé en Île-de-France depuis la fin des années 1990 à travers un mouvement de diffusion au sein de l’espace régional, en lien avec les dynamiques d’extension de l’agglomération parisienne et de renforcement des polarités urbaines de grande couronne.

Le locatif privé s’est en revanche érodé de manière continue au sein de ses marchés « historiques » d’implantation (Paris et quelques communes de l’hypercentre), bien que ceux-ci demeurent encore aujourd’hui des places fortes incontournables en termes d’offre. Le maintien de ce parc dans ces marchés centraux valorisés est ainsi de plus en plus dépendant du développement d’une offre meublée de petites surfaces, souvent louées plus chères et à court terme, tandis que l’offre de surfaces « familiales » se rétracte. Le parc locatif privé de l’hypercentre semble ainsi de plus en plus spécialisé et sélectif.

Qui peut alors encore se loger au sein du parc locatif privé, et où ? Quels marchés locatifs locaux permettent actuellement de loger les ménages modestes, et notamment les familles ? Ce sont des questions que nous étudierons dans notre prochaine chronique, qui portera plus spécifiquement sur le profil des ménages habitant ce parc.

1. Emmanuel Trouillard (dir.) et al, septembre 2018, « Métropolisation et habitat », rapport de L’Institut Paris Region pour le compte de la Métropole du Grand Paris. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/metropolisation-et-habitat/ 
2. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/atlas-des-franciliens/ 
3. Julie Pollard, 2018, « L’essor des niches fiscales : influence des promoteurs versus logiques politiques » (chap.4), in L’Etat, le promoteur et le maire, Presses de Sciences Po.
4. Philippe Pauquet et Emmanuel Trouillard, octobre 2021, « Acheter son logement en Ile-de-France : aspiration partagée, engagement toujours plus lourd », Note rapide de L’Institut Paris Region n° 918. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/acheter-son-logement-en-ile-de-france-aspiration-partagee-engagement-toujours-plus-lourd/ 
5. Marion Tillet et Emmanuel Trouillard, mai 2021, « Les locations saisonnières en Ile-de-France. Etat des lieux d’avant-crise », rapport de L’Institut Paris Region. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/les-locations-saisonnieres-en-ile-de-france/ 
6. Corentin Ortais, décembre 2023, « Les logements inoccupés à Paris. Etat des lieux, mise en perspective historique et leviers pour l’action publique », rapport de l’APUR. https://www.apur.org/fr/logement-hebergement/parc-prive/logements-inoccupes-paris 
7. Le 16e arrondissement de Paris a connu d’importants problèmes de remontée de l’information pour le recensement de 2006, débouchant sur un stock de résidences secondaires et logements vacants largement surévalué, au détriment du parc locatif. Pour ne pas fausser l’évolution affichée pour cet arrondissement, nous avons donc fait exceptionnellement le choix de retenir, en lieu et place de 2006, son stock de logements locatifs privés tel qu’il était au recensement précédent de 1999.
8. Anne-Claire Davy, Damine Delaville, Lucile Mettetal, Alienor Heil-Selimanovski, 2022, « Sorts et ressorts de l'habitat individuel en Île-de-France, Dernier inventaire avant transformations », L’Institut Paris Region Anne-Claire Davy, Mélanie Richard, Peggy Mertiny, 2013, « La division des maisons individuelles au coeur de l'Île-de- France », Note rapide Habitat, n° 633, L’Institut Paris Region. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/sorts-et-ressorts-de-lhabitat-individuel-en-ile-de-france/ 
9. Emmanuel Trouillard, 2014, « L’ancrage territorial des résidences avec services privées en Île-de-France : une géographie d’actifs immobiliers financiarisés ? », L’Espace géographique, Tome 43(2), 97-114. https://doi.org/10.3917/eg.432.0097
10. Isabelle Barazza et Emmanuel Trouillard, janvier 2025, « L’Essor du coliving pour les jeunes franciliens : idéal communautaire ou symptôme de la crise du logement ? », Note rapide de L’Institut Paris Region n°1024. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/lessor-du-coliving-pour-les-jeunes-franciliens-ideal-communautaire-ou-symptome-de-la-crise-du-logement/ 
11. Ces produits spécifiques sont classés au sein du recensement comme du locatif privé, sans distinction possible par rapport au reste du parc « ordinaire ».
12. Emmanuel Trouillard, 2014, « La location meublée à Paris et en Petite Couronne : métamorphoses d'un statut d'occupation », Cybergeo: European Journal of Geography, document 526. https://journals.openedition.org/cybergeo/23564 
13. Christian Topalov, 1987, Le Logement en France. Histoire d’une marchandise impossible, Presses de la Fondation nationale des sciences politiques.
14. Cf. Emmanuel Trouillard, avril 2022, « Logement et promotion privée. Portrait d’une filière prépondérante en Île-de-France (2000-2020) », rapport de L’Institut Paris Region. https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/logement-et-promotion-privee/ 

Précisions méthodologiques relatives aux données du recensement

Le recensement de la population (RP) est la seule source de données à fournir des informations détaillées sur le parc de logements et ses occupants, qui soient comparables sur longue période et disponibles à l'échelle communale. Dans nos analyses s’appuyant sur le RP, le  « parc locatif privé »  fusionne deux statuts d'occupation : les  « locataires ou sous-locataires d’un logement loué vide non HLM »  (STOCD = 21) et les  « locataires ou sous-locataires d’un logement loué meublé ou d’une chambre d’hôtel »  (STOCD = 23). Toutefois, comme toute source de données, le RP présente quelques limites. Il s'agit ainsi d'une base s'appuyant essentiellement sur les déclarations des ménages recensés, ce qui peut amener des imprécisions et erreurs quant à leur situation résidentielle et à la nature du logement qu'ils occupent. À cela s’ajoute le fait que les découpages catégoriels proposés dans les questionnaires ne sont pas forcément très lisibles pour les ménages recensés (on peut penser par exemple à la catégorie  « logement-foyer »  pour la variable  « types de logement (TYPL) » ), voire parfois pour celles et ceux qui exploitent le RP (à l’instar de la frontière parfois floue séparant les  « logements ordinaires »  des  « communautés » , notamment dans le cas des différentes  « résidences »  privées et publiques qui représentent une part croissante de la production résidentielle en Île-de-France).

Il en découle notamment que les données du RP tendent structurellement à sous-estimer quelque peu, au profit du parc locatif privé, le volume du parc social : le ménage recensé ne connaît pas forcément le statut de son propriétaire et, plus largement, la complexité inhérente aux parcs  « appartenant à des organismes HLM »  peut engendrer des confusions. Pour le parc social, nous disposons d’une autre source : le Répertoire du parc locatif social (RPLS), mis en place depuis 2011 (qui a succédé à l’Enquête sur le parc locatif social, ou EPLS, réalisée entre 1987 et 2010) et renseigné directement par les bailleurs sociaux. Ainsi, si l’on considère le nombre de logements sociaux non-vacants allant du PLAI aux PLI fourni par cette source, ce serait 8,3 % en 2022, et 7,1% en 2006, des logements identifiés par nous comme relevant du locatif privé à travers le RP qui relèveraient en fait plutôt du parc social (avec des variations d’une année à l’autre, ce chiffre descendant à 4,1% pour 2016). Mais ce biais étant relativement constant dans le temps (outre le fait qu’il concerne une part, certes non-négligeable, mais tout de même largement minoritaire du parc locatif), il n’est pas de nature à remettre en cause les grands constats, ni les grandes évolutions que l’on peut observer au travers des millésimes successifs du RP. Par exemple, même en corrigeant les données du RP avec celles fournies par le RPLS/EPLS, la croissance globale du parc locatif privé francilien entre 2006 et 2022 demeure de 16 %, soit un niveau quasiment identique à celui obtenu à travers les seuls chiffres du RP.

Autre point d’attention, parmi les logements locatifs classés comme meublés (STOCD = 23) dans le recensement (RP) en 2022 en Île-de-France, 9,7% (soit environ 35 600) sont étiquetés comme  « appartenant à un organisme d’HLM »  (HLML = 1). Parmi ces  « meublés HLM » , 82 % sont des  « appartements »  (TYPL = 2), le reste relevant surtout de  « logements-foyers »  (TYPL = 3). Toutefois, la nature de ces logements demeure à ce jour incertaine (le parc de logements  « classique »  du secteur HLM relève normalement systématiquement du parc locatif vide, tandis que les foyers et résidences sociales ou assimilés relèvent de  « communautés »  ; par ailleurs, les opérateurs HLM peuvent également posséder un parc de logements locatifs aux loyers  « libres » ). Prenant cela en considération et afin de faciliter les traitements statistiques, le choix a finalement été fait, selon une interprétation usuelle des résultats du RP, de conserver l’ensemble de la catégorie  « meublés et chambres d’hôtel »  dans le périmètre du parc locatif privé, sachant par ailleurs que 93% de la croissance du parc locatif meublé constatée sur la période 2006-2022 a bien été portée par du meublé catégorisé comme  « non-HLM » .

À paraître

Chronique n° 4 : Les loyers (suivi, encadrement, taux d’effort, taux de rendement...)


Autres thèmes à venir : 

  • Les détenteurs du parc locatif privé
  • Les rapports locataires-bailleurs
  • Fiscalité du locatif privé
  • Le locatif intermédiaire (LLI)
  • Nouveaux produits locatifs privés, nouveaux acteurs
  • Locations indignes et marchands de sommeil
  • La rénovation énergétique du parc privé

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